Prečo LTV a DSTI rozhodujú o hypotéke
Pri posudzovaní hypotekárneho úveru patria ukazovatele LTV (Loan-to-Value) a DSTI (Debt Service-to-Income) medzi najdôležitejšie metriky rizika. Banka nimi odhaduje, koľko rizika nesie v zálohe (nehnuteľnosti) a ako udržateľná je vaša splátka vzhľadom na príjem. Správne pochopenie a aktívne riadenie LTV a DSTI často rozhodne, či hypotéku získate, v akej výške a s akou sadzbou.
Čo je LTV: definícia, vzorec a praktický význam
LTV (Loan-to-Value) vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti, ktorá slúži ako zábezpeka.
LTV = (Výška úveru / Hodnota nehnuteľnosti) × 100 %
- Hodnota nehnuteľnosti = cena podľa interného ocenenia banky alebo znalca (nie vždy zhodná s dohodnutou kúpnou cenou).
- Nižšie LTV = nižšie riziko pre banku → zvyčajne lepšia úroková sadzba a vyššia šanca na schválenie.
- Vyššie LTV často znamená prísnejšie podmienky, vyššiu sadzbu alebo potrebu ďalšieho zabezpečenia.
Príklady výpočtu LTV
| Kúpna/ocenená hodnota | Požadovaný úver | Výsledné LTV | Interpretácia |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | 140 000 € | 70 % | Nízke riziko, typicky lepšia sadzba |
| 200 000 € | 180 000 € | 90 % | Vysoké LTV, sprísnené posudzovanie |
| 180 000 € (nižšie ocenenie než cena) | 162 000 € | 90 % | Ocenenie banky znížilo LTV-limitný priestor |
Poznámka: Banka vždy vychádza z nižšej z dvoch hodnôt: kúpnej ceny alebo ocenenia znalcom/interným modelom.
Čo je DSTI: definícia, vzorec a praktický význam
DSTI (Debt Service-to-Income) vyjadruje podiel mesačných splátok všetkých úverov na mesačnom čistom príjme žiadateľa (resp. domácnosti). Ide o test udržateľnosti splátok.
DSTI = (Súčet mesačných splátok úverov / Čistý mesačný príjem) × 100 %
- Do splátok sa počítajú: existujúce úvery, kreditné karty (obvykle bankou modelovaný percentuálny záväzok z limitu), kontokorent, leasingy, iné záväzky.
- Do príjmu sa počíta: čistá mzda, prípadne akceptované bonusy, podnikateľský príjem po zohľadnení nákladov, niekedy prídavky alebo prenájmy (podľa metodiky banky).
- Nižšie DSTI = vyššia rezerva → lepšia priechodnosť a často aj lepšie podmienky.
Príklady výpočtu DSTI
| Čistý príjem (domácnosť) | Splátky (existujúce + nová) | DSTI | Interpretácia |
|---|---|---|---|
| 1 800 € | 540 € | 30 % | Bezpečný level, rezerva v rozpočte |
| 2 400 € | 1 080 € | 45 % | Hraničné – závisí od metodiky banky |
| 1 600 € | 960 € | 60 % | Rizikové – nízka rezerva |
Poznámka: Niektoré banky namiesto čistého príjmu pracujú s koncepciou reziduálneho príjmu (po odpočítaní životného minima a nákladov domácnosti).
Vzťah LTV a DSTI: prepojené váhy rizika
- Vysoké LTV zvyšuje kapitálové nároky banky a citlivosť na pokles cien nehnuteľností.
- Vysoké DSTI zvyšuje riziko zlyhania pri výpadku príjmu alebo náraste sadzieb.
- Banky často požadujú lepší jeden ukazovateľ, ak je druhý bližšie k limitu. Napr. pri LTV 90 % môže byť požadované nižšie DSTI a vyššie príjmové rezervy.
Čo ešte sledujú banky popri LTV a DSTI
- DTI (Debt-to-Income) – pomer celkového dlhu k ročnému príjmu.
- Stres test – schopnosť splácať pri vyššej úrokovej sadzbe (napr. +2–3 p. b.).
- Bonita – stabilita príjmu, typ pracovného vzťahu, dĺžka praxe, odvetvové riziko.
- Typ nehnuteľnosti – stav, lokalita, likvidita pri prípadnom speňažení.
Ako znížiť LTV: praktické stratégie
- Vyššia vlastná hotovosť – priamy vplyv na LTV (napr. 20–30 % vlastných zdrojov).
- Správne ocenenie – kvalitný znalecký posudok a príprava nehnuteľnosti (upratanie, fotodokumentácia, doloženie rekonštrukcií).
- Pridanie druhej nehnuteľnosti do zálohy – dočasne zlepší LTV; náročnejšie na administratívu.
- Vyjednávanie kúpnej ceny – každý -5 % z ceny môže presunúť LTV do nižšieho pásma s lepšou sadzbou.
Ako znížiť DSTI: praktické stratégie
- Eliminácia drahých revolvingov – znížte limity na kreditkách; aj bez čerpania sa často započítava modelovaná splátka.
- Konsolidácia spotrebných úverov – nižšia mesačná splátka zlepší DSTI (pozor na celkové preplatenie).
- Navýšenie príjmu – spoludlžník, vedľajší príjem (ak je preukázateľný a akceptovateľný bankou).
- Úprava parametrov hypotéky – dlhšia splatnosť zníži splátku (a DSTI), ale zvýši celkové úroky; zvážte s mimoriadnymi splátkami.
Vplyv LTV na úrokovú sadzbu
Banky často pracujú s pásmami LTV (napr. ≤ 60 %, ≤ 70 %, ≤ 80 %, ≤ 90 %). Nižšie pásmo zvyčajne znamená lacnejšie financovanie.
| Pásmo LTV | Očakávaný vplyv na sadzbu | Typické požiadavky |
|---|---|---|
| ≤ 60 % | Najnižšia sadzba | Nižšie nároky, dobrá bonita |
| 61–80 % | Štandardné sadzby | Bežné podmienky |
| 81–90 % | Vyššia sadzba | Sprísnené posudzovanie, dodatkové podmienky |
Prípadová štúdia: LTV a DSTI v jednej transakcii
Situácia: Pár kupuje byt za 220 000 €, vlastné zdroje 44 000 €, požadovaný úver 176 000 € (náklady na znalecký posudok a poplatky riešia z úspor). Čistý príjem domácnosti 2 600 €/mes., existujúci spotrebný úver 120 €/mes.
- LTV = 176 000 / 220 000 = 80 % → štandardné pásmo.
- DSTI (pred hypotékou): 120 / 2 600 = 4,6 %.
- Predpokladaná splátka hypotéky: ~800 € → DSTI po hypotéke ≈ (120 + 800) / 2 600 = 35,4 %.
Záver: LTV je na hranici 80 %, DSTI komfortné. Pri vyššej splátke (napr. kratšia splatnosť) by DSTI rástlo – kompromisom je bežná splatnosť + mimoriadne splátky znižujúce istinu.
Riziko ocenenia: čo ak znalec ocení nižšie než cena
- Dodatočné vlastné zdroje – dorovnať rozdiel, aby LTV nepreskočilo limit.
- Zníženie úveru – kombinácia hypotéky a menšieho spotrebného úveru (pozor na DSTI a RPMN).
- Vyjednanie kúpnej ceny – argument: bankové ocenenie.
- Alternatívny znalecký posudok – ak to banka umožní (nie vždy).
Špecifiká spoludlžníkov a viacerých príjmov
- Spoludlžník zvyšuje celkový príjem (lepší DSTI), no zároveň prenáša záväzky druhého do výpočtu.
- Nie všetky typy príjmov majú rovnakú váhu (napr. variabilné bonusy či príjmy SZČO sa môžu akceptovať s diskontom alebo pri dlhšej histórii).
Stresový test DSTI: príprava na vyššie sadzby
Odolnosť rozpočtu je kľúčová. Otestujte si hypotéku na +2 p. b. a +3 p. b. na sadzbe:
- Ak splátka pri +3 p. b. stále necháva min. 10–15 % rezervy po všetkých nevyhnutných výdavkoch, riziko je primerané.
- Ak rezerva klesne pod 10 %, zvážte dlhšiu splatnosť (krátkodobo) a záväzok mimoriadnych splátok (dlhodobo), prípadne nižší úver.
Optimalizačný checklist pred podaním žiadosti
- Znížil som limity/karty a konsolidoval drobné dlhy (lepší DSTI)?
- Mám pripravených aspoň 20 % vlastných zdrojov alebo dodatočné zabezpečenie (lepší LTV)?
- Overil som typ a stabilitu príjmu podľa metodiky banky (akceptácia bonusov, SZČO história)?
- Prešiel som stres test sadzby a udržal rezervu 10–15 %?
- Mám pripravenú dokumentáciu (výplatné pásky/daňové priznanie, LV, posudok, kúpna zmluva)?
Časté chyby a ako sa im vyhnúť
- Podcenenie kreditných limitov: aj nečerpaná karta môže zhoršiť DSTI.
- Ignorovanie nákladov domácnosti: niektoré banky sledujú reziduálny príjem – formálne zvládnete DSTI, no neprejdete reziduom.
- Prehnaná kúpna cena bez ohľadu na ocenenie: zbytočne zvyšuje LTV a komplikácie pri schvaľovaní.
- Krátka splatnosť „na silu”: síce zníži úrok „v súčte”, no môže preťažiť DSTI – lepšie sú pravidelné mimoriadne splátky.
FAQ – stručné odpovede
- Je lepšie zamerať sa na LTV alebo DSTI? Obe. Vysoké LTV môže zhoršiť sadzbu, vysoké DSTI zase ohroziť schválenie.
- Pomôže spoludlžník vždy? Ak má nízky dlh a stabilný príjem – áno. Ak má vysoké záväzky – nemusí.
- Čo ak mi vyjde LTV, ale padám na DSTI? Znížiť splátku (splatnosť), ubrať úver, zvýšiť príjem, odstrániť revolvingy.
- Čo ak mi vyjde DSTI, ale LTV je vysoké? Viac vlastných zdrojov, nižšia kúpna cena, druhá nehnuteľnosť do zálohy.
Zhrnutie
LTV udáva, nakoľko je úver krytý hodnotou nehnuteľnosti; DSTI meria, či vaša domácnosť zvládne splátky z príjmu s primeranou rezervou. Optimalizáciou oboch ukazovateľov – vyššími vlastnými zdrojmi, rozumnou kúpou, úpravou limitov, konsolidáciou drobných dlhov a správnym nastavením splatnosti – zvýšite šancu na schválenie a získate lepšiu sadzbu. Vždy si spravte stres test na vyššie sadzby a nechajte si v rozpočte bezpečnostnú rezervu; práve tá rozhoduje o udržateľnosti bývania počas celého života hypotéky.
