Kalkulačka úverovej zaťaženosti

Čo je úverová kalkulačka a prečo na nej záleží

Úverová kalkulačka je nástroj na rýchle modelovanie budúcich splátok, celkových nákladov a citlivosti úveru na kľúčové vstupy (suma, úrok, splatnosť, poplatky, fixácia, mimoriadne splátky). Správne použitie kalkulačky šetrí čas, znižuje informačnú asymetriu pri rokovaní s bankou a pomáha vyhnúť sa typickým chybám – napríklad podceneniu celkovej ceny úveru alebo rizika refixácie.

Najdôležitejšie vstupy: čo presne zadávať

• Výška úveru (istina): suma, ktorú si požičiavate po odrátaní vlastných zdrojov a prípadnej hotovostnej spoluúčasti.
• Nominálna úroková sadzba p. a.: percento ročne, ktoré sa v kalkulačke prepočítava na mesačnú sadzbu (zvyčajne jednoduchým delením 12).
• Splatnosť: počet rokov/mesiacov splácania. Dlhšia splatnosť zníži splátku, ale zvýši celkové úroky.
• Typ splácania: annuitné (konštantná splátka), interest-only (len úroky, istina neskôr), degresívne (klesajúce splátky).
• Poplatky a poistné: jednorazové (spracovanie, znalecký posudok, kataster) aj priebežné (vedenie účtu, poistenie). Seriózna kalkulačka umožní započítať aj tieto náklady.
• Fixácia sadzby a scenáre po refixácii: obdobie s garantovanou sadzbou a predpoklady po jej skončení.
• Mimoriadne splátky: pravidelné (mesačný „extra“ príspevok) alebo občasné jednorazové zníženia istiny.

Splatkový vzorec: ako kalkulačka „myslí“

Pri annuite platí základný vzorec pre výšku mesačnej splátky: Splátka = P × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ), kde P je istina, r mesačná sadzba (ročná/12) a n počet mesiacov. Kalkulačka následne rozdelí každú splátku na úrok (zostatok × r) a istinu (splátka − úrok) a vytvorí amortizačnú tabuľku.

Správna interpretácia výsledkov

• Mesačná splátka: hlavný výsledok, ale nie jediný – nesmie sa zamieňať s celkovou cenou úveru.
• Celková zaplatená suma: súčet všetkých splátok vrátane úrokov. Dôležité pre porovnanie scenárov.
• RPMN (ročná percentuálna miera nákladov): zahrňuje úrok aj povinné náklady (poplatky, poistky), preto lepšie odráža skutočnú cenu.
• Amortizačný plán: ukazuje, ako sa mení podiel úroku a istiny; na začiatku je úroková zložka najvyššia.

Praktický príklad: základný výpočet (ilustratívny)

Vstup: úver 100 000 €, 4,00 % p. a., splatnosť 20 rokov, typ splácania annuita, bez poplatkov.

• Mesačná splátka ≈ 605,98 €.
• Celkovo zaplatené ≈ 145 435 €, z toho úroky ≈ 45 435 €.

Tieto čísla sa menia pri každej zmene sadzby, splatnosti či poplatkov. Preto je nutné pracovať so scenármi.

Citlivostná analýza: čo sa stane, keď sa sadzba zmení

Pri rovnakom príklade (100 000 €, 20 rokov) zvýšenie sadzby zo 4,00 % na 6,00 % p. a. zvýši splátku približne na 716,43 € (+ ~110 € mesačne). Pri plánovaní rozpočtu vždy modelujte aj „horší“ scenár – napr. +1 až +2 percentné body po refixácii.

Mimoriadne splátky: malá zmena, veľký efekt

Ak do príkladu pridáte +50 € mesačne ako mimoriadnu splátku, splatíte úver približne za 214 mesiacov (≈ 17,8 roka) namiesto 240 mesiacov a na úrokoch ušetríte približne 5 563 €. Dobrý kalkulátor vie simulovať pravidelné aj jednorazové mimoriadne splátky a dopad na splatnosť či výšku splátky.

RPMN vs. úroková sadzba: neporovnávajte jablká s hruškami

• Nominálny úrok = „cenovka“ úveru, ktorú uvidíte v reklame.
• RPMN = celková cena financovania (úrok + povinné náklady) vyjadrená percentom p. a.
• Pri porovnávaní dvoch ponúk vždy sledujte RPMN a celkovú sumu na zaplatenie, nie iba splátku.

Poplatky a poistenia: ako ich do kalkulačky dostať

• Jednorazové: spracovateľský poplatok, znalecký posudok, kataster, notárske úkony. Zmysluplné je pripočítať ich k celkovým nákladom alebo rozrátať do RPMN.
• Priebežné: poplatok za vedenie úveru/účtu, povinné poistenie schopnosti splácať. Kalkulačka by mala umožniť pridať mesačnú sumu k splátke pre vernejší obraz.

Fixácia a refixácia: modelovanie „po období pokoja“

Počas fixácie je sadzba stabilná. Po jej skončení sa určuje nová – často podľa referenčných sadzieb a marže banky. V kalkulačke si vytvorte viacstupňový scenár:

1. Obdobie 1: súčasná fixácia (napr. 5 rokov, 3,79 %).
2. Obdobie 2: konzervatívny odhad (napr. 5,29 % na ďalších 5 rokov).
3. Obdobie 3: návrat k dlhodobému priemeru (napr. 4,50 %).

Výstupom je reálnejšia trajektória splátky a celkových nákladov, nie iba „optimistický“ prvý úsek.

Interpretačný panel: čo by mal dobrý výstup zobrazovať

• Splátka teraz aj po refixácii pri zvolených scenároch.
• Podiel úroku vs. istiny v čase (amortizačný graf/tabuľka).
• Celkové náklady rozložené na úroky, poplatky a poistné.
• Dopad mimoriadnych splátok na skrátenie splatnosti alebo zníženie splátky.

Prepojenie na bonitu: kontrola DTI/DSTI

Kalkulačka by mala umožniť kontrolu základných limitov:

• DSTI (podiel splátok na príjme): súčet všetkých mesačných splátok/čistý príjem domácnosti.
• DTI (celkový dlh k ročnému príjmu): celková zadlženosť/príjem. Hoci konkrétne limity sa líšia podľa regulácie a banky, orientačná kontrola znižuje riziko zamietnutia.

Typické chyby pri používaní kalkulačky

• Ignorovanie poplatkov a poistiek: nízky úrok nemusí znamenať lacný úver.
• Nerealistické scenáre po refixácii: modelujte aj vyššie sadzby, nie iba aktuálnu.
• Nezapočítanie revolvingových limitov: aj nečerpaná kreditná karta môže mať „fiktívnu“ splátku pri posudzovaní bonity.
• Podcenenie mimoriadnych výdavkov domácnosti: kalkulačka nevie o vašom živote – doplňte bezpečnostnú rezervu.

Tabuľkový mini-príklad: porovnanie dvoch ponúk (ilustratívne)

Ponuka s nižším nominálnym úrokom môže byť celkovo drahšia pre poplatky a povinné produkty. Sledujte RPMN a celkové náklady.

Špeciálne režimy: interest-only, balónová splátka, variabilná sadzba

• Interest-only: dočasne platíte len úroky; mesačná splátka je nízka, ale istina sa neznižuje. Kalkulačka musí vedieť „prepínať“ režimy.
• Balónová splátka: v závere zaplatíte väčší zostatok. Použite scenár so zostatkovou istinou a jej refinancovaním/predajom aktíva.
• Variabilná sadzba: modelujte „pásmo“ sadzieb a pravdepodobnostné scenáre alebo aspoň optimistický/realistický/konzervatívny variant.

Praktický postup: krok za krokom, ako kalkulačku používať

1. Nastavte istinu, sadzbu, splatnosť a typ splácania.
2. Pridajte poplatky a poistenia (jednorazové aj priebežné) – nech sa prejavia v RPMN.
3. Vytvorte scenáre refixácie (+1 p. b., +2 p. b.).
4. Simulujte mimoriadne splátky (mesačný príplatok alebo jednorazová úhrada) a vyhodnoťte skrátenie splatnosti/úsporu úrokov.
5. Skontrolujte DSTI/DTI voči príjmom domácnosti a ostatným záväzkom.
6. Exportujte amortizačnú tabuľku a skontrolujte prvé a posledné riadky (úrok/istina/zos­tatok).

Kontrolný zoznam výstupov pred rozhodnutím

• Výška splátky „teraz“ aj po refixácii v pesimistickom scenári.
• RPMN a celková suma na zaplatenie vrátane poplatkov a poistiek.
• Dopad mimoriadnych splátok (o koľko skráti splatnosť/koľko ušetrí na úrokoch).
• Zladenie s rodinným rozpočtom a rezervou (minimálne 2–3 mesačné splátky v likvidnej rezerve).

Amortizačná tabuľka: na čo sa pozerať

• Prvé mesiace: vysoký podiel úroku, istina klesá pomalšie – prirodzené správanie anuitnej splátky.
• „Knee point“ okolo polovice splatnosti – od tohto momentu ide väčšia časť splátky na istinu.
• Pri mimoriadnej splátke: zostatok istiny sa skokovo zníži; v ďalších mesiacoch klesá aj úroková časť.

Začiatočnícke mýty

• „Nižšia splátka = lacnejší úver“: dlhšia splatnosť síce zníži splátku, no často zvýši celkové úroky.
• „RPMN je to isté ako úrok“: nie – RPMN zahŕňa aj povinné náklady.
• „Mimoriadne splátky nepomáhajú“: aj malé, ale pravidelné príplatky výrazne skracujú splatnosť a šetria úroky.

Tipy pre presnejší výpočet

• Overte, či kalkulačka používa mesačné úročenie a či nezamieňa civilný/obchodný rok (365/360) – detail dôležitý pre presnosť.
• Pri hypotékach sledujte, či kalkulačka vie modelovať fixácie a poplatkové výnimky (napr. bezplatné mimoriadne splátky pri refixácii).
• Pri spotrebných úveroch doplňte povinné poistenie, ak je podmienkou zľavy z úroku – ovplyvní RPMN.

Zhrnutie

Úverová kalkulačka je silný plánovací nástroj – ak ju používate správne. Nezostaňte pri jednej splátke; modelujte viac scenárov, započítajte poplatky a poistenia, sledujte RPMN a celkové náklady, nezabudnite na mimoriadne splátky a overte bonitné limity vašej domácnosti. Takto sa z kalkulačky stane strategický kompas, nie len rýchla „kalkulačka na čísla“.