Refinancovanie

Prečo prípadová štúdia refinancovania

Refinancovanie hypotéky znamená preniesť existujúci úver do inej banky za výhodnejších podmienok (nižší úrok, dlhšia/kratšia fixácia, nižšie poplatky). Táto prípadová štúdia na reálnych číslach ukazuje, ako vypočítať celkovú ekonomiku vrátane poplatkov a rizikových scenárov po skončení fixácie. Cieľom je poskytnúť metodiku, ktorú viete znovu použiť pri vlastnom rozhodovaní.

Profil klienta a východisková situácia

• Typ úveru: hypotéka na bývanie, anuitné splácanie.
• Zostatok istiny: 180 000 €.
• Zostávajúca splatnosť: 24 rokov (288 mesiacov).
• Aktuálna sadzba v pôvodnej banke: 4,20 % p.a., fixácia už len 1 rok.
• Návrh novej banky: 3,39 % p.a., fixácia 5 rokov, splatnosť ponechaná 24 rokov.
• Poplatky pri refi (all-in): spracovanie 350 €, znalecký posudok 180 €, kataster 100 €, ostatné 50 € → spolu 680 €.
• Poplatok za predčasné splatenie v starej banke: 0 € (využité obdobie refixácie).

Poznámka: Čísla reprezentujú typický prípad; jednotlivé banky a poplatky sa líšia. Dôležité je spočítať všetko, nie len rozdiel sadzieb.

Splátky pred a po refinancovaní

• Pôvodná splátka: približne 993,05 € mesačne (pri 4,20 % a 24 rokoch).
• Nová splátka: približne 914,19 € mesačne (pri 3,39 % a 24 rokoch).

Okamžitá mesačná úspora: ~78,86 €.

Hrubá úspora na úrokoch (konštantné sadzby)

Ak by sadzby ostali celé obdobie konštantné, celkový úrok do konca splatnosti by bol:

• Pôvodná banka (4,20 %): ~105 998 €.
• Nová banka (3,39 %): ~83 286 €.

Rozdiel (potenciálna úspora): ~22 713 € na úrokoch. Reálna úspora bude závisieť od budúcich sadzieb po skončení fixácií a od toho, či budete robiť mimoriadne splátky.

Break-even: za koľko mesiacov sa vrátia poplatky

Break-even = celkové poplatky refinancovania / mesačná úspora = 680 € / 78,86 € ≈ 8,6 mesiaca. Ak plánujete hypotéku držať dlhšie ako 9 mesiacov, čisté refinancovanie má ekonomický zmysel už pri súčasných podmienkach.

5-ročný horizont: porovnanie cash-flow

• Nová banka (5 rokov fix 3,39 %): 60 × 914,19 € ≈ 54 851 €.
• Pôvodná banka: 12 × 993,05 € + 48 × 1 022,14 € (po roku predpoklad 4,50 %) ≈ 60 979 €.

Úspora platieb za 5 rokov: ~6 128 € (po odrátaní poplatkov netto ~5 448 €). Okrem nižšej splátky získavate aj dlhšiu sadzobú istotu (5 rokov namiesto 1 roka).

Citlivostná analýza po skončení 5-ročnej fixácie

• Scenár A (umiernený rast): po 5 rokoch nová sadzba 4,10 % p.a. Zostatok istiny bude približne 153 515 € a nová splátka na zvyšných 19 rokov ~970,37 €. Stále pod hranicou pôvodnej splátky 993 €.
• Scenár B (vyšší rast): ak by sadzby vyskočili na 4,80 %, splátka by rástla viac, no 5 rokov nižších splátok už prinieslo kumulovanú úsporu a zníženie istiny.
• Scenár C (pokles sadzieb): pri poklese po 5 rokoch získavate opciu opäť refinancovať na nižšiu sadzbu.

Kľúčový postreh: 5 rokov nižších úrokov „odpracuje“ časť rizika budúceho rastu sadzieb, lebo rýchlejšie klesá istina.

Alternatívy a ich porovnanie

• Zostať v pôvodnej banke: vyjednať retenčnú ponuku. Ak sa priblíži 3,39 % p.a. a ušetríte poplatky, môže byť lepšia all-in voľba.
• Refinancovať s kratšou fixáciou: potenciálne ešte nižšia sadzba, ale vyššie riziko pri návrate sadzieb nahor.
• Skrátiť splatnosť: výrazne šetrí úroky, zvyšuje však mesačné zaťaženie (dôležité pre DSTI).
• Mimoriadne splátky namiesto refi: ak máte likviditu a banka umožní bezpoplatkové splátky (napr. pri výročí fixácie), viete dosiahnuť podobný interest cut.

Riziká a mitigácie

• Časovanie refixácie: mimo bezpoplatkového obdobia môže stará banka účtovať kompenzáciu. Riešenie: smerovať closing do refixácie, prípadne kalkulovať kompenzáciu do all-in.
• Procesné riziko katastra/poistenia: oneskorenie vkladu alebo vinkulácie poistenia môže posunúť čerpanie. Riešenie: presný harmonogram, checklist dokumentov, rezerva v termínoch.
• Bonita a registre: nový tvrdý dotaz a zmena príjmu môžu ovplyvniť schválenie. Riešenie: pripravené doklady, „rate-shopping“ koncentrovane v krátkom okne, nízka utilizácia kreditiek.
• LTV a znalecký posudok: nižšie ocenenie zvyšuje maržu alebo vyžaduje viac vlastných zdrojov. Riešenie: alternatívny znalec, prípadne zníženie úveru mimoriadnou splátkou.

Proces a harmonogram úspešného refinancovania

1. Predbežné ponuky (2–3 banky): neformálne porovnanie, orientačné kalkulácie RPMN, zber dokumentov.
2. Žiadosť a schválenie: podanie v preferovanej banke (mäkké preverenie → tvrdý dotaz), predbežný súhlas.
3. Znalecký posudok a LTV: potvrdenie hodnoty nehnuteľnosti, prípadná úprava výšky úveru.
4. Zmluvy a vinkulácia: podpis úverovej a záložnej zmluvy, vinkulácia poistenia nehnuteľnosti.
5. Čerpanie a splatenie starej banky: nová banka uhradí zostatok, stará uvoľní záložné právo, návrhy na vklad na kataster.
6. Stabilizácia: kontrola prvých výpisov, zladenie trvalých príkazov, archivácia dokumentácie.

Metodika výpočtu: ako si overiť čísla

• Splátka (anuita): splátka = P × r × (1+r)ⁿ / [(1+r)ⁿ − 1], kde P je istina, r mesačná sadzba a n počet mesiacov.
• Break-even poplatkov: (Poplatky refi) / (Úspora na splátke) v mesiacoch.
• 5-ročne cash-flow: súčet splátok v oboch variantoch v rovnakom období + započítanie poplatkov.
• Citlivosť po fixácii: prepočet zostatku po 5 rokoch a novej splátky pri rôznych sadzbách na zvyšnú splatnosť.

Rozšírené tipy pre maximalizáciu úspory

• Vyjednajte balík: banka často zníži spracovateľský poplatok alebo preplatí znalca pri otvorení účtu/príjme.
• Skombinujte s mimoriadnou splátkou: aj malá jednorazová splátka pri refi zníži úroky, fixácia začne na nižšej istine.
• Nastavte primeranú rezervu: hoci splátka klesla, nenechajte rozpočet „nafúknuť“; rozdiel parkujte do núdzového fondu.
• Sledujte koniec fixácie: 2–3 mesiace vopred žiadajte retenčnú ponuku; ak nie je konkurencieschopná, pripravte nové refi.

Kontrolný zoznam dokumentov

• Občianske doklady, potvrdenie o príjme / daňové priznanie (SZČO), pracovná zmluva alebo výpisy.
• List vlastníctva, snímka z katastra, kúpna zmluva (ak relevantné), poistná zmluva nehnuteľnosti s vinkuláciou.
• Znalecký posudok bankou akceptovaného znalca.
• Potvrdenie o zostatku a podmienkach splatenia v pôvodnej banke.

Najčastejšie chyby pri refinancovaní

• Fokus iba na sadzbu: ignorovanie poplatkov, RPMN a dĺžky fixácie skresľuje výsledok.
• Oneskorené konanie: zmeškané okno bezpoplatkového splatenia predraží transakciu.
• Podcenený LTV a znalecký posudok: horšie ocenenie môže zvýšiť maržu alebo znížiť schválenú sumu.
• Nekonzistentné podávanie žiadostí: rozťahané „tvrdé dotazy“ v registroch môžu krátkodobo znížiť skóre.

Zhrnutie poučení z prípadovej štúdie

• Rýchla návratnosť: poplatky 680 € sa vrátia za ~9 mesiacov; potom už generujete čistú úsporu.
• Hmatateľná úspora: 5-ročna čistá úspora ~5,4 tis. € (po poplatkoch) + komfort dlhšej fixácie.
• Odolnosť voči riziku sadzieb: nižšie úroky v prvých rokoch urýchľujú amortizáciu a tlmia dopady prípadného neskoršieho rastu sadzieb.
• Metodika nad ponukami: vždy porovnávajte all-in (sadzba + poplatky + časovanie + LTV + fixácia), nie iba „headline“ úrok.

Praktický mininávod: 4 kroky k rozhodnutiu

1. Získajte 2–3 porovnateľné ponuky s RPMN a presnými poplatkami.
2. Spočítajte break-even a 5-ročné cash-flow pre každú ponuku.
3. Urobte citlivostnú analýzu po skončení fixácie (pokles/rast sadzieb o ±1 p. b.).
4. Skontrolujte prevádzkové riziká (LTV, bonita, kataster, poistenie) a nastavte harmonogram.

Finálne odporúčanie

Refinancovanie z 4,20 % na 3,39 % s 5-ročnou fixáciou v analyzovanom prípade prináša okamžitú úsporu ~79 € mesačne, rýchlu návratnosť poplatkov a silný 5-ročný all-in efekt ~5,4 tis. €. Rozhodnutie však vždy postavte na celkovej ekonomike vrátane poplatkov, načasovania refixácie, LTV a vašej tolerancie rizika sadzby. Metodiku z tejto prípadovej štúdie viete priamo aplikovať na vlastné dáta a dosiahnuť kvalifikované, číslo-podložené rozhodnutie.