LTV/DTI/DSTI limity

Tri skratky, ktoré rozhodujú o schválení

Pri bankových aj nebankových úveroch pre domácnosti aj podnikateľov patria ukazovatele LTV (Loan-to-Value), DTI (Debt-to-Income) a DSTI (Debt Service-to-Income) medzi kľúčové metriky, ktoré definujú, či úver dostanete, v akej výške a za akých podmienok. Tieto ukazovatele spájajú hodnotu zabezpečenia, výšku zadlženia a schopnosť úver splácať do jedného konzistentného rámca riadenia rizika. Rozumeť ich definíciám, výpočtom a typickým hraniciam je kritické nielen pre úspešné schválenie, ale aj pre dlhodobú finančnú stabilitu dlžníka.

LTV (Loan-to-Value): pomer úveru k hodnote zabezpečenia

LTV vyjadruje, akú časť hodnoty nehnuteľnosti (alebo iného kolaterálu) financuje úver. Základný vzorec je:

LTV = výška úveru / hodnota zabezpečenia × 100 %

• Hodnota zabezpečenia = zvyčajne nižšia z kúpnej ceny a bankového odhadu.
• Viac úverov na jednu nehnuteľnosť = do LTV sa započítava celkové zaťaženie (1. aj 2. v poradí).
• Typické prahy: nižšie LTV (napr. ≤ 80 %) prináša lepšie úroky a menšie požiadavky na poistenie; vyššie LTV znamená prísnejšie podmienky a často dodatočné zabezpečenie.

Príklad: Byt s bankovým odhadom 200 000 € a úverom 160 000 €. LTV = 160 000 / 200 000 = 80 %.

DTI (Debt-to-Income): celkové zadlženie voči príjmu

DTI porovnáva celkový stav dlhu (istiny všetkých úverov, kreditných kariet, kontokorentov) s ročným príjmom žiadateľa (často čistým alebo bankou upraveným). Vzorec:

DTI = celkové dlhy / ročný príjem

• Zmysel: zamedzuje nadmernému pákovaniu domácnosti; zohľadňuje aj dlh, ktorý ešte „nespadá“ do mesačnej splátky (napr. čerpaný limit).
• Prahové zóny: v praxi sa horné limity často pohybujú v rádoch viacnásobku ročného príjmu (napr. 6–9×); závisí od regulátora a banky.

Príklad: Ročný čistý príjem domácnosti 24 000 €, celkové dlhy 120 000 €. DTI = 120 000 / 24 000 = 5,0×.

DSTI (Debt Service-to-Income): splátky voči pravidelnému príjmu

DSTI porovnáva mesačnú dlhovú službu (splátky všetkých úverov vrátane nového) s mesačným príjmom. Vzorec:

DSTI = suma mesačných splátok / čistý mesačný príjem × 100 %

• Stress-test sadzby: banky testujú schopnosť splácať aj pri vyššej „modelovej“ sadzbe alebo po skončení fixácie.
• Prahové zóny: horné stropy sa často pohybujú v rozpätí cca 40–60 % príjmu, s ochranou minimálneho životného minima domácnosti.

Príklad: Čistý mesačný príjem 1 800 €, splátky existujúce 200 €, nová hypotéka 300 €. DSTI = (200 + 300) / 1 800 = 500 / 1 800 = 27,8 %.

Prečo banky sledujú tri metriky naraz

• LTV = „koľko riskuje banka na kolateráli“: nižšie LTV znižuje stratu pri predaji zabezpečenia v strese.
• DTI = „koľko riskuje domácnosť na pákovaní“: chráni klienta pred nadmerným dlhom, ktorý sa kumuluje v bilancii.
• DSTI = „či to vyjde každý mesiac“: chráni cash-flow domácnosti pred splátkovým preťažením.

Silné LTV bez udržateľného DSTI nezabezpečí schválenie a naopak nízky DSTI pri prehnanom DTI môže znamenať „papierovo“ nízke splátky, ale vysoké celkové zadlženie. Trojica slúži ako vzájomná kontrola rizík.

Metodika výpočtov: čo sa započítava a čo nie

• Príjmy: mzda, podnikateľský príjem (po úpravách), rodičovský/PN len čiastočne, nájomné s diskontom, 13./14. plat podľa politiky banky. Príjmy musia byť stabilné a doložiteľné.
• Záväzky: hypotéky, spotrebné úvery, lízingy, kreditné karty (často sa počíta percento rámca ako „splátka“), kontokorenty, ručenia.
• Kolaterál: pri LTV sa vychádza z nižšej z kúpnej ceny a znaleckého odhadu. Dodatočné záložné práva znižujú LTV.

Úrokové sadzby, fixácia a stresové testy

Aj keď mesačná splátka vychádza dnes priaznivo, banka testuje DSTI na vyššej „stresovej“ sadzbe (napr. +2–3 percentné body k aktuálnej). Cieľom je preveriť, či klient zvládne splácať po skončení fixácie alebo pri všeobecnom náraste sadzieb. Tento mechanizmus významne ovplyvňuje maximálnu výšku nového úveru.

Porovnanie LTV, DTI a DSTI na modelovom príklade

Špecifiká podľa typu úveru

• Hypotéky: prísny LTV (bežné prahy okolo 80 %), dôraz na DSTI so stres-testom, dlhá splatnosť (20–30 rokov).
• Spotrebné úvery: LTV sa neuplatňuje, rozhoduje DTI a DSTI; kratšia splatnosť, vyšší kupón.
• Podnikateľské úvery: posudzuje sa aj EBITDA, cash-flow firmy, cyklickosť príjmov; príjmy sa normalizujú.

Ako zlepšiť LTV, DTI a DSTI pred žiadosťou

• Zvýšte vlastné zdroje (nižší úver ⇒ nižšie LTV; lepšie ceny a nižšie poistenie).
• Vyčistite revolvingy (znížte limity na kartách/kontokorente; banky často počítajú percento z rámca do DSTI).
• Refinancujte kratšie a drahé dlhy do dlhšej splatnosti (nižší mesačný servis ⇒ lepší DSTI).
• Optimalizujte splatnosť nového úveru (dlhšia splatnosť = nižšia splátka, ale vyššie celkové úroky – hľadajte kompromis).
• Pridajte spoludlžníka s príjmom (zlepší DSTI a DTI; pozor na záväzky spoludlžníka).
• Nechajte si spraviť realistický odhad a prípadné drobné zhodnotenie nehnuteľnosti pred hodnotením (vyšší odhad = nižšie LTV, iba ak je opodstatnený).

Čo môže pokaziť schválenie aj pri „dobrých“ číslach

• Volatilné alebo ťažko preukázateľné príjmy (krátka história podnikania, prílišná závislosť na províziách).
• Skryté záväzky (ručiteľstvá, BNPL, firemné karty účtované na osobu).
• Podhodnotená prevádzková réžia domácnosti (životné minimum, deti, výživné, energetické náklady pevne započítané bankou).
• Nezrovnalosti v registroch (oneskorené platby, soft-collections, opakované dopyty o úver).

LTV a poistenie úveru: prečo „magických“ 80 % stále funguje

Hranica okolo 80 % LTV býva zlomová: pod ňou je riziko banky aj potenciálna strata pri predaji kolaterálu nízka, čo sa premieta do nižšej sadzby a častej úľavy na poistení úveru. Nad 80 % banky často žiadajú dodatočné poistenie, vyššiu maržu alebo vlastné zdroje.

DTI vs. DSTI: ktorý je dôležitejší?

DSTI je bezprostredný gatekeeper (mesačné cash-flow), no DTI je dlhodobá „pojistka“ proti nadmernému zadlženiu. Klient s nízkym DSTI môže mať vysoké DTI (veľa lacného dlhu) a byť citlivý na zmenu sadzieb. Banky preto sledujú oba.

Odporúčaný postup pred žiadosťou

1. Inventarizujte príjmy a záväzky: mesačné splátky, limity, záväzky v registroch.
2. Vypočítajte vlastné LTV, DTI, DSTI na konzervatívnych predpokladoch (vyššia testovacia sadzba).
3. Optimalizujte: znížte revolvingy, predĺžte splatnosť drahých úverov, navýšte akontáciu.
4. Pripravte dokumenty: potvrdenia o príjme, daňové priznania, nájomné zmluvy, výpisy z účtov, znalecký posudok.
5. Simulujte scenáre: čo sa stane, ak sadzby stúpnu o +2 p. b.? Zostane DSTI pod bezpečným prahom?

Časté mýty a omyly

• „Stačí mať vysoký príjem.“ Nie, ak máte aj vysoké existujúce dlhy (DTI/DSTI neprejdú).
• „Banku zaujíma iba kupovaná nehnuteľnosť.“ Nie, hodnotí sa celá bilancia domácnosti, história správania a stabilita príjmov.
• „Po fixácii sa podmienky automaticky zachovajú.“ Nie vždy; preto slúži stres-test v hodnotení.

Regulačné rámce a bankové politiky

Konkrétne limity LTV/DTI/DSTI sa v čase líšia podľa krajiny, regulátora a banky, môžu obsahovať výnimky pre mladých, vyšší príjem či nižšie LTV. Vždy si overte aktuálne interné pravidlá banky a platné usmernenia regulátora; tieto rámce sú dynamické a reagujú na cyklus sadzieb a trh nehnuteľností.

Zhrnutie: tri filtre, jeden cieľ – udržateľný dlh

LTV chráni banku cez kolaterál, DTI chráni domácnosť pred nadmerným dlhom a DSTI chráni mesačný rozpočet pred splátkovým stresom. Kto vo fáze prípravy poctivo spočíta vlastné ukazovatele, pracuje s rezervami a optimalizuje štruktúru dlhu, výrazne zvyšuje šancu na schválenie a udržateľnosť financovania v celom životnom cykle úveru.