LTV/DTI/DSTI

Prečo sú limity LTV, DTI a DSTI rozhodujúce

Makroprudenciálne limity LTV (loan-to-value), DTI (debt-to-income) a DSTI (debt service-to-income) patria medzi kľúčové parametre, podľa ktorých banky posudzujú schopnosť žiadateľa zvládať úver. Ich úlohou je chrániť klienta pred nadmerným zadlžením a finančný systém pred nahromadením rizík počas úverového cyklu. Ak niektorý z limitov presiahnete, úver buď nedostanete vôbec, alebo len s prísnejšími podmienkami (nižšia suma, kratšia splatnosť, vyššia splátka či dodatočné zabezpečenie).

Základné definície a vzorce

• LTV – pomer výšky úveru k hodnote zabezpečenia: LTV = (výška úveru ÷ bankou uznaná hodnota nehnuteľnosti) × 100 %.
• DTI – pomer celkového dlhu k ročnému príjmu: DTI = (súčet všetkých istín dlhov ÷ ročný príjem) × 1 (vyjadruje, koľkokrát váš ročný príjem pokryje vaše dlhy).
• DSTI – pomer mesačnej dlhovovej služby k mesačnému príjmu: DSTI = (súčet mesačných splátok dlhov ÷ čistý/akceptovaný mesačný príjem) × 100 %.

Poznámka: Banka do výpočtov typicky zaraďuje všetky vaše existujúce úvery, kreditné karty, povolené prečerpanie, leasingy a často pracuje s konzervatívnymi odhadmi príjmov aj hodnoty nehnuteľnosti.

LTV: čo znamená a ako ovplyvňuje výšku úveru

Limit LTV určuje, akú časť hodnoty zakladanej nehnuteľnosti je banka ochotná financovať. Čím vyšší LTV, tým vyššia páka a pre banku aj pre klienta väčšie riziko. Vyššie LTV spravidla znamená prísnejšie podmienky (napr. vyššiu úrokovú sadzbu, povinné poistenia, alebo prísnejšiu rezervu v DSTI).

Príklad: Ak je uznaná hodnota nehnuteľnosti 200 000 € a žiadate o 160 000 €, vaše LTV je 80 % (160 000 ÷ 200 000). Ak by ste žiadali 190 000 €, LTV by bolo 95 %, čo väčšina bánk neakceptuje bez výnimiek alebo dodatočného zabezpečenia.

Tipy, ako znížiť LTV: vyšší vlastný vklad, pridané zabezpečenie ďalšou nehnuteľnosťou, kúpa lacnejšej nehnuteľnosti, postupné čerpanie s priebežnými vkladmi pri výstavbe.

DTI: koľko dlhu unesie váš príjem

DTI vyjadruje, koľkokrát váš ročný príjem pokrýva všetky vaše dlhy. Sleduje sa súčet istín všetkých úverov (vrátane toho, o ktorý žiadate). V praxi to znamená, že pri rovnakom plate už existujúce spotrebné úvery a limity na kartách znižujú priestor pre nový úver na bývanie.

Príklad: Váš ročný príjem je 24 000 € (2 000 € mesačne v hrubom/čistom podľa metodiky banky). Už splácate spotrebný úver s nesplatenou istinou 6 000 € a kreditnú kartu s limitom 2 000 € (banky často rátajú určitú časť limitu ako dlh). Ak žiadate hypotéku 150 000 €, celkový dlh môže byť v očiach banky okolo 158 000 €; DTI ≈ 6,6. Ak by interný strop banky bol nižší, museli by ste požadovanú hypotéku znížiť alebo navýšiť príjem.

DSTI: čo poviete mesačným cash-flow

DSTI ukazuje, aký podiel z vášho mesačného príjmu „zožerú“ splátky všetkých úverov. Banky do testu zvyknú vkladať aj bezpečnostnú rezervu – napríklad simulovanú vyššiu úrokovú sadzbu (tzv. stress rate) alebo životné minimum domácnosti, aby preverili vašu odolnosť pri zhoršení podmienok.

Príklad: Domácnosť má spoločný čistý príjem 2 800 €/mes. Existujúce splátky sú 150 € (auto) a 50 € (karta). Nová hypotéka má mať splátku 700 €. Súčet splátok = 900 €. DSTI = 900 ÷ 2 800 = 32,14 %. Ak by banka stresovala úrok pri hypotéke a rátala by so splátkou 850 €, DSTI by vyskočilo na 1 050 ÷ 2 800 = 37,5 %.

Prečo banky a regulátori používajú stresové testy

Úrokové sadzby a ceny nehnuteľností sa menia. Stresové testy overujú, či by ste splácali aj pri vyššom úroku, dočasnom výpadku príjmu alebo náraste nevyhnutných výdavkov. Banka si môže stanoviť stress rate napr. o 2–3 percentuálne body vyššie, než je ponúkaná sadzba, alebo vyžaduje minimálnu rezervu po zaplatení všetkých splátok.

Ako spolu limity interagujú

• Vysoký LTV → vyššie riziko pre banku → často prísnejšie DSTI alebo prirážka na úrokovej sadzbe.
• Vysoký DTI → signalizuje už výrazné celkové zadlženie → obmedzuje maximálnu sumu nového úveru.
• DSTI je „mesačný filter“ → aj pri priaznivom DTI môžete naraziť na strop, ak je splátka pri danej splatnosti a sadzbe príliš vysoká.

Praktické príklady a modelové scenáre

Scenár A – prvé bývanie s nižším vlastným vkladom

Hodnota bytu 180 000 €, vlastné zdroje 27 000 € → požadovaný úver 153 000 € → LTV = 85 %. Hraničné LTV môže vyvolať prísnejší stres test a vyššiu sadzbu. Ak splátka pri 30 rokoch vychádza 780 € a čistý príjem domácnosti je 2 400 €, DSTI ≈ 32,5 % (bez iných dlhov). Ak by mala domácnosť aj 100 € spotrebnú splátku, DSTI stúpne na 36,7 %.

Scenár B – refinancovanie pri vyššom DTI

Dlhy: hypotéka istina 140 000 €, spotrebný 8 000 €. Ročný príjem 28 800 €. DTI ≈ 5,1. Ak pri refinancovaní žiadate o navýšenie hypotéky na rekonštrukciu, DTI sa ďalej zvyšuje. Riešením je splatenie spotrebného úveru z časti hypotéky (ak to banka povolí) a predĺženie splatnosti – zlepší sa DSTI a často aj celkové DTI.

Scenár C – investičná nehnuteľnosť

Pri kúpe na prenájom banky častejšie znižujú akceptovaný LTV a prísnejšie hodnotia cash-flow (DSTI), najmä ak príjem z prenájmu nie je dlhodobo preukázateľný. Konzervatívny odhad výnosu z nájmu môže znamenať nižšiu úverovú kapacitu, než očakávate.

Najčastejšie úskalia pri posudzovaní klientov

• Podcenené záväzky: limity na kartách a povolené prečerpanie znižujú bonitu, hoci ich „nepoužívate“.
• Krátka história príjmu: živnostníci a jednoosobové s.r.o. potrebujú relevantné daňové priznania; banky rátajú skôr konzervatívne.
• Nadhodnotená hodnota nehnuteľnosti: banka vychádza zo znaleckého posudku/odhadcovskej metodiky, nie z inzertnej ceny.
• Ignorovanie stresovej sadzby: splátka pri schvaľovaní môže byť rátaná z vyššej, než ponúkanej sadzby.
• Krátka splatnosť vs. vysoká splátka: príliš rýchle splácanie zvyšuje DSTI a môže znemožniť schválenie.

Ako sa pripraviť: postup krok za krokom

1. Zmapujte príjmy a dlhy: spíšte čisté/akceptované príjmy, všetky existujúce úvery a limity.
2. Vypočítajte si tri ukazovatele: odhadnite LTV (podľa realistickej hodnoty nehnuteľnosti), DTI a DSTI (aj s rezervou +2–3 p. b. na úrok).
3. Optimalizujte pred žiadosťou: znížte limity na kartách, splaťte menšie úvery, prípadne predĺžte splatnosť existujúcich dlhov, aby kleslo DSTI.
4. Navýšte vlastný vklad: každý dodatočný tisíc eur znižuje LTV a zlepšuje podmienky.
5. Pripravte dokumenty: potvrdenia o príjme, daňové priznania, pracovná zmluva, znalecký posudok, prehľad záväzkov, výpisy z účtu.
6. Zvážte poistenia cielene: niekedy zlepšia „rizikový profil“, ale neberte ich mechanicky; sledujte celkové náklady.
7. Porovnajte banky: metodiky sa líšia (príjmy SZČO, akceptácia príjmu zo zahraničia, prístup k limitom na kartách).

Normy, výnimky a interné politiky bánk

Okrem regulácie (makroprudenciálne rámce) majú banky vlastné interné politiky. Tie môžu byť prísnejšie než minimá v regulácii: nižšie LTV pre rekreačné objekty, prísnejší DSTI pre bezdetných/viacdetných, alebo obmedzenia pre príjem z podnikania v prvých rokoch. Zároveň existujú výnimkové kvóty, v rámci ktorých môže banka schváliť úver nad určitý limit (napr. vyšší LTV alebo vyšší DTI), no tieto kvóty sú obmedzené a prioritne smerujú bonitným klientom.

Čo sledovať počas splácania (post-approval risk)

• Refinančné riziko: pri refixe sadzby môže splátka výrazne stúpnuť; sledujte DSTI vs. bezpečná zóna 25–40 % podľa typu domácnosti.
• Príjmové šoky: vytvorte rezervu 3–6 mesačných výdavkov; pri živnostníkoch aj viac.
• Kumulácia malých dlhov: nové spotrebné úvery a karty postupne „zožerú“ kapacitu pre budúce investície.
• Hodnota nehnuteľnosti: pokles cien môže zvýšiť efektívny LTV a obmedziť manévrovací priestor pri refinancovaní.

Rýchla pracovná tabuľka: orientačné prepočty

Stratégie, ktoré často fungujú

• „Vyvetranie“ kreditiek: trvalé zníženie alebo zrušenie vysokých limitov mesiac-dva pred žiadosťou.
• Konsolidácia drobných úverov: zlúčenie a predĺženie splatnosti zníži DSTI (pozor na celkové preplatenie).
• Spoludlžník s preukázateľným príjmom: zlepší DTI aj DSTI, no zdieľate právnu zodpovednosť.
• Vyšší vlastný vklad: pod LTV hranicami banky často klesá riziková prirážka v úrokovej marži.
• Správne načasovanie refixu/refi: pracujte s dĺžkou fixácie podľa výhľadu sadzieb a vašej tolerancie rizika.

Časté mýty a vysvetlenia

• Mýtus: „Keď mi zvýšia plat, môžem si automaticky požičať viac.“ – Nie vždy. Ak máte vysoké limity na kartách či iné dlhy, DTI/DSTI môže zostať mimo rámcov.
• Mýtus: „Hodnota podľa realitky je smerodajná.“ – Banka vychádza z vlastného odhadu; inzertná cena môže byť vyššia.
• Mýtus: „Výnimka je nárokovateľná.“ – Nie je. Banka disponuje obmedzenou kvótou a rozhoduje individuálne.

Checklist pred podaním žiadosti

1. Vypočítané LTV, DTI, DSTI vrátane stresu (+2–3 p. b.).
2. Znížené/uzavreté kreditné limity a drobné úvery, ak je to možné.
3. Pripravené príjmové doklady (zamestnanie/SZČO), výpisy z účtov.
4. Rezerva aspoň 3–6 mesačných výdavkov po kúpe.
5. Realistický znalecký posudok a plán nákladov (rekonštrukcia, prevádzka bývania).
6. Porovnanie viacerých bánk/ponúk a podmienok fixácie.

FAQ – často kladené otázky

Je lepšie tlačiť na dlhšiu splatnosť kvôli DSTI? Dlhšia splatnosť zníži splátku (pomôže DSTI), ale zvýši celkové úroky. Rozhodnite sa podľa citlivosti na mesačný cash-flow a plánovanej dĺžky držby nehnuteľnosti.

Ovplyvní poistenie schopnosti splácať limity? Poistenie samo osebe limity nezmení, ale môže zlepšiť rizikový profil a tým aj podmienky.

Čo ak ceny klesnú po kúpe? Efektívne LTV stúpne. Pri refinancovaní môžete naraziť na prísnejšie podmienky – pomáha mimoriadna splátka alebo vyšší vlastný kapitál.

Glosár pojmov

• Makroprudenciálna politika: pravidlá, ktoré znižujú systémové riziká v bankovníctve.
• Stress rate: technická sadzba nad trhovou, ktorou banka „stresuje“ splátku.
• Výnimková kvóta: obmedzený objem úverov, ktoré môžu ísť nad štandardné prahy.

Zhrnutie a odporúčanie na záver

LTV, DTI a DSTI sú tri strany tej istej mince – hodnoty majetku, úrovne dlhu a udržateľnosti mesačného cash-flow. Ak chcete maximalizovať šancu na schválenie a dobré podmienky, pracujte na nižšom LTV (vyšší vklad), primeranom DTI (neakumulujte zbytočné dlhy) a bezpečnom DSTI (splátka, ktorú unesiete aj pri horších časoch). Sledujte tiež rezervu domácnosti a porovnávajte viacero bánk – metodiky sa líšia a rozumná príprava je často tým, čo rozhoduje.