Tri skratky, ktoré rozhodujú o schválení
Pri bankových aj nebankových úveroch pre domácnosti aj podnikateľov patria ukazovatele LTV (Loan-to-Value), DTI (Debt-to-Income) a DSTI (Debt Service-to-Income) medzi kľúčové metriky, ktoré definujú, či úver dostanete, v akej výške a za akých podmienok. Tieto ukazovatele spájajú hodnotu zabezpečenia, výšku zadlženia a schopnosť úver splácať do jedného konzistentného rámca riadenia rizika. Rozumeť ich definíciám, výpočtom a typickým hraniciam je kritické nielen pre úspešné schválenie, ale aj pre dlhodobú finančnú stabilitu dlžníka.
LTV (Loan-to-Value): pomer úveru k hodnote zabezpečenia
LTV vyjadruje, akú časť hodnoty nehnuteľnosti (alebo iného kolaterálu) financuje úver. Základný vzorec je:
LTV = výška úveru / hodnota zabezpečenia × 100 %
- Hodnota zabezpečenia = zvyčajne nižšia z kúpnej ceny a bankového odhadu.
- Viac úverov na jednu nehnuteľnosť = do LTV sa započítava celkové zaťaženie (1. aj 2. v poradí).
- Typické prahy: nižšie LTV (napr. ≤ 80 %) prináša lepšie úroky a menšie požiadavky na poistenie; vyššie LTV znamená prísnejšie podmienky a často dodatočné zabezpečenie.
Príklad: Byt s bankovým odhadom 200 000 € a úverom 160 000 €. LTV = 160 000 / 200 000 = 80 %.
DTI (Debt-to-Income): celkové zadlženie voči príjmu
DTI porovnáva celkový stav dlhu (istiny všetkých úverov, kreditných kariet, kontokorentov) s ročným príjmom žiadateľa (často čistým alebo bankou upraveným). Vzorec:
DTI = celkové dlhy / ročný príjem
- Zmysel: zamedzuje nadmernému pákovaniu domácnosti; zohľadňuje aj dlh, ktorý ešte „nespadá“ do mesačnej splátky (napr. čerpaný limit).
- Prahové zóny: v praxi sa horné limity často pohybujú v rádoch viacnásobku ročného príjmu (napr. 6–9×); závisí od regulátora a banky.
Príklad: Ročný čistý príjem domácnosti 24 000 €, celkové dlhy 120 000 €. DTI = 120 000 / 24 000 = 5,0×.
DSTI (Debt Service-to-Income): splátky voči pravidelnému príjmu
DSTI porovnáva mesačnú dlhovú službu (splátky všetkých úverov vrátane nového) s mesačným príjmom. Vzorec:
DSTI = suma mesačných splátok / čistý mesačný príjem × 100 %
- Stress-test sadzby: banky testujú schopnosť splácať aj pri vyššej „modelovej“ sadzbe alebo po skončení fixácie.
- Prahové zóny: horné stropy sa často pohybujú v rozpätí cca 40–60 % príjmu, s ochranou minimálneho životného minima domácnosti.
Príklad: Čistý mesačný príjem 1 800 €, splátky existujúce 200 €, nová hypotéka 300 €. DSTI = (200 + 300) / 1 800 = 500 / 1 800 = 27,8 %.
Prečo banky sledujú tri metriky naraz
- LTV = „koľko riskuje banka na kolateráli“: nižšie LTV znižuje stratu pri predaji zabezpečenia v strese.
- DTI = „koľko riskuje domácnosť na pákovaní“: chráni klienta pred nadmerným dlhom, ktorý sa kumuluje v bilancii.
- DSTI = „či to vyjde každý mesiac“: chráni cash-flow domácnosti pred splátkovým preťažením.
Silné LTV bez udržateľného DSTI nezabezpečí schválenie a naopak nízky DSTI pri prehnanom DTI môže znamenať „papierovo“ nízke splátky, ale vysoké celkové zadlženie. Trojica slúži ako vzájomná kontrola rizík.
Metodika výpočtov: čo sa započítava a čo nie
- Príjmy: mzda, podnikateľský príjem (po úpravách), rodičovský/PN len čiastočne, nájomné s diskontom, 13./14. plat podľa politiky banky. Príjmy musia byť stabilné a doložiteľné.
- Záväzky: hypotéky, spotrebné úvery, lízingy, kreditné karty (často sa počíta percento rámca ako „splátka“), kontokorenty, ručenia.
- Kolaterál: pri LTV sa vychádza z nižšej z kúpnej ceny a znaleckého odhadu. Dodatočné záložné práva znižujú LTV.
Úrokové sadzby, fixácia a stresové testy
Aj keď mesačná splátka vychádza dnes priaznivo, banka testuje DSTI na vyššej „stresovej“ sadzbe (napr. +2–3 percentné body k aktuálnej). Cieľom je preveriť, či klient zvládne splácať po skončení fixácie alebo pri všeobecnom náraste sadzieb. Tento mechanizmus významne ovplyvňuje maximálnu výšku nového úveru.
Porovnanie LTV, DTI a DSTI na modelovom príklade
| Položka | Hodnota | Poznámka |
|---|---|---|
| Kúpna cena / odhad | 200 000 € | Bankou uznaná hodnota |
| Požadovaný úver | 170 000 € | Hypotéka |
| LTV | 85 % | 170 000 / 200 000 |
| Čistý mesačný príjem | 2 200 € | Domácnosť (2 osoby) |
| Existujúce mesačné splátky | 150 € | Spotrebák |
| Nová splátka (model) | 650 € | Podľa sadzby a splatnosti |
| DSTI | 36,4 % | (150+650) / 2 200 |
| Celkové dlhy | 175 000 € | 170 k hypotéka + 5 k spotrebák |
| Ročný čistý príjem | 26 400 € | 2 200 × 12 |
| DTI | 6,63× | 175 000 / 26 400 |
Špecifiká podľa typu úveru
- Hypotéky: prísny LTV (bežné prahy okolo 80 %), dôraz na DSTI so stres-testom, dlhá splatnosť (20–30 rokov).
- Spotrebné úvery: LTV sa neuplatňuje, rozhoduje DTI a DSTI; kratšia splatnosť, vyšší kupón.
- Podnikateľské úvery: posudzuje sa aj EBITDA, cash-flow firmy, cyklickosť príjmov; príjmy sa normalizujú.
Ako zlepšiť LTV, DTI a DSTI pred žiadosťou
- Zvýšte vlastné zdroje (nižší úver ⇒ nižšie LTV; lepšie ceny a nižšie poistenie).
- Vyčistite revolvingy (znížte limity na kartách/kontokorente; banky často počítajú percento z rámca do DSTI).
- Refinancujte kratšie a drahé dlhy do dlhšej splatnosti (nižší mesačný servis ⇒ lepší DSTI).
- Optimalizujte splatnosť nového úveru (dlhšia splatnosť = nižšia splátka, ale vyššie celkové úroky – hľadajte kompromis).
- Pridajte spoludlžníka s príjmom (zlepší DSTI a DTI; pozor na záväzky spoludlžníka).
- Nechajte si spraviť realistický odhad a prípadné drobné zhodnotenie nehnuteľnosti pred hodnotením (vyšší odhad = nižšie LTV, iba ak je opodstatnený).
Čo môže pokaziť schválenie aj pri „dobrých“ číslach
- Volatilné alebo ťažko preukázateľné príjmy (krátka história podnikania, prílišná závislosť na províziách).
- Skryté záväzky (ručiteľstvá, BNPL, firemné karty účtované na osobu).
- Podhodnotená prevádzková réžia domácnosti (životné minimum, deti, výživné, energetické náklady pevne započítané bankou).
- Nezrovnalosti v registroch (oneskorené platby, soft-collections, opakované dopyty o úver).
LTV a poistenie úveru: prečo „magických“ 80 % stále funguje
Hranica okolo 80 % LTV býva zlomová: pod ňou je riziko banky aj potenciálna strata pri predaji kolaterálu nízka, čo sa premieta do nižšej sadzby a častej úľavy na poistení úveru. Nad 80 % banky často žiadajú dodatočné poistenie, vyššiu maržu alebo vlastné zdroje.
DTI vs. DSTI: ktorý je dôležitejší?
DSTI je bezprostredný gatekeeper (mesačné cash-flow), no DTI je dlhodobá „pojistka“ proti nadmernému zadlženiu. Klient s nízkym DSTI môže mať vysoké DTI (veľa lacného dlhu) a byť citlivý na zmenu sadzieb. Banky preto sledujú oba.
Odporúčaný postup pred žiadosťou
- Inventarizujte príjmy a záväzky: mesačné splátky, limity, záväzky v registroch.
- Vypočítajte vlastné LTV, DTI, DSTI na konzervatívnych predpokladoch (vyššia testovacia sadzba).
- Optimalizujte: znížte revolvingy, predĺžte splatnosť drahých úverov, navýšte akontáciu.
- Pripravte dokumenty: potvrdenia o príjme, daňové priznania, nájomné zmluvy, výpisy z účtov, znalecký posudok.
- Simulujte scenáre: čo sa stane, ak sadzby stúpnu o +2 p. b.? Zostane DSTI pod bezpečným prahom?
Časté mýty a omyly
- „Stačí mať vysoký príjem.“ Nie, ak máte aj vysoké existujúce dlhy (DTI/DSTI neprejdú).
- „Banku zaujíma iba kupovaná nehnuteľnosť.“ Nie, hodnotí sa celá bilancia domácnosti, história správania a stabilita príjmov.
- „Po fixácii sa podmienky automaticky zachovajú.“ Nie vždy; preto slúži stres-test v hodnotení.
Regulačné rámce a bankové politiky
Konkrétne limity LTV/DTI/DSTI sa v čase líšia podľa krajiny, regulátora a banky, môžu obsahovať výnimky pre mladých, vyšší príjem či nižšie LTV. Vždy si overte aktuálne interné pravidlá banky a platné usmernenia regulátora; tieto rámce sú dynamické a reagujú na cyklus sadzieb a trh nehnuteľností.
Zhrnutie: tri filtre, jeden cieľ – udržateľný dlh
LTV chráni banku cez kolaterál, DTI chráni domácnosť pred nadmerným dlhom a DSTI chráni mesačný rozpočet pred splátkovým stresom. Kto vo fáze prípravy poctivo spočíta vlastné ukazovatele, pracuje s rezervami a optimalizuje štruktúru dlhu, výrazne zvyšuje šancu na schválenie a udržateľnosť financovania v celom životnom cykle úveru.
