Due diligence bytu

Prečo je due diligence pri kúpe bytu v staršom dome nevyhnutná

Kúpa bytu v staršom dome môže byť výborná investícia – často v lepších lokalitách, s väčšou metrážou a charakterom. Súčasne však nesie skryté technické, právne a komunitné riziká. Dôkladná predkúpna previerka (due diligence) minimalizuje riziko nečakaných nákladov (havárie stupačiek, sanácie vlhkosti, statické poruchy, podfinancované spoločenstvo, spory so susedmi). Tento článok ponúka ucelený kontrolný rámec pre investorov aj koncových kupujúcich – od statiky a inštalácií cez dokumentáciu domu až po financie spoločenstva vlastníkov.

Profil objektu: technický „rodný list“ domu

• Typ a konštrukčné obdobie: tehlový dom, železobetónový skelet, panelová sústava; typické slabiny (tepelný most, korózia výstuže, dilatačné škáry).
• Rok výstavby a rekonštrukcií: strecha, fasáda/zateplenie, výťah, stupačky, kotolňa, balkóny, spoločné rozvody, okná spoločných priestorov.
• Dokumentácia: projektová dokumentácia (as-built), revízne správy, záznamy o poruchách a poistných udalostiach, energetický certifikát budovy.

Statika a nosné konštrukcie: „neviditeľné“ riziká s najvyšším dopadom

• Vizuálne indikátory: trhliny pri prekladoch a v rohoch, schodové trhliny v tehlovom murive, deformácie stropov, odlupujúce sa krycie vrstvy betónu, korózia výstuže na balkónoch.
• Rizikové zásahy: búracie práce v minulosti – odstránené časti nosných stien, dodatočné prestupy, vyrezané prahy; pýtajte si súhlas statika a kolaudáciu úprav.
• Balkóny a loggie: stav závesov/konzol, prehnutia, zatekanie do nadpraží; programy obnovy balkónov vo vlastníctve spoločenstva vs. vlastníka.
• Dilatačné škáry a prechody: netesnosti = zatekanie, diferencované sadanie.
• Odporúčanie: pri akýchkoľvek indíciách porúch zadať statické posúdenie (lokálne sondy, kladivková skúška, vlhkostné merania, prípadne feroskopie).

Vlhkosť, hydroizolácie a pleseň: zdravie konštrukcie aj nájomníkov

• Podstrešie a strecha: mapy zatekania, poškodené škáry, nefunkčná hydroizolácia, zanesené vpuste.
• Suterén a prízemie: zdvihnutá vzlínajúca vlhkosť, zasolenie omietok, poškodené hydroizolácie, studená pivnica pod bytom.
• Interiér bytu: rosný bod v kútoch a pri oknách, tepelný most pri nosníkoch, „šachty“ pri jadre; meranie relatívnej vlhkosti a povrchových teplôt (termokamera).
• Vetranie: nefunkčné šachty, spätné prúdenie pachov; zohľadniť výmenu okien (tesnosť) a potrebu prívodu vzduchu.

Stupačky a rozvody: srdcovo-cievny systém domu

• Voda: materiál (pozink, meď, PPR), vek, havárie, tlakové pomery; rozvody teplej vody (cirkulácia, izolácia).
• Kanalizácia: liatina vs. plast; akustika spádových vedení, netesnosti v spojkách, korózia pri kolenách; zápach zo sifónov ako indikácia podtlakových problémov.
• Kúrenie: centrálne vs. lokálne; stúpačky ÚK, vyregulovanie sústavy, stav radiátorov a ventilov, fakturácia tepla (pomery, pomerové rozdeľovače vs. kalorimetria).
• Plyn: trasy, revízne správy, uzávery, detektory CO v bytoch s plynovými spotrebičmi.
• Elektro: typ vedenia (hliník vs. meď), stav stúpacích rozvodov a domových rozvádzačov, kapacita pre elektrospotrebiče/EV nabíjanie, zvodiče prepätia.
• Telekomunikácie: optika, koaxiál, stav antén/rozvodov; estetika a firestop priechodov (požiarne utesnenie).

Bytové jadro a vnútorné inštalácie: kozmetika nestačí

• „Umakart vs. murované“: kvalita prestavby, izolácie, hydroizolácia sprchových kútov, odolnosť voči zatečeniu do nižšieho bytu.
• Rizikové prvky: staré rozvody (hliník 2,5 mm² s porcelánovými poistkami), neuzemnené zásuvky v kúpeľni, nefunkčné prietokové ohrievače.
• Meradlá: stavy, kalibrácie, prístup k rozdeľovačom a ventilom, plombovanie.

Energetika a prevádzkové náklady: čo bude stáť bývanie a nájom

• Energetická hospodárnosť: typ fasády, zateplenie, okná (U-hodnota), tepelné straty schodísk a suterénov.
• Teplo a TÚV: zdroj (mestská tepláreň, domová kotolňa, individuálne kotly), účtovanie (zálohy vs. reál), predikcia nákladov pri danom profile užívania.
• Rezerva na energie: volatilita cien; test citlivosti cashflow investície na 10–20 % nárast.

Spoločenstvo vlastníkov (SVB)/správca: sila alebo slabina domu

• Dokumenty na nahliadnutie: zmluva o výkone správy, stanovy SVB, zápisnice zo schôdzí za 3–5 rokov, plán opráv, rozpočet, výročné správy.
• Fond opráv: sadzba na m², aktuálny zostatok, plánované investície a krytý vs. nekrytý záväzok; podiel neplatičov a vymáhanie.
• Rozhodovanie a kultúra: účasť na schôdzach, konflikty, súdne spory; indikátory dysfunkcie (neuznášaniaschopnosť, nerealizované opravy).
• Poistenie domu: rozsah (voda, oheň, zodpovednosť, sklá), poistné udalosti a plnenia v posledných rokoch.

Právo a list vlastníctva: právna čistota nehnuteľnosti

• List vlastníctva: ťarchy (záložné práva, exekúcie), vecné bremená, predkupné práva, poznámky sporov; spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach a pozemku.
• Byt vs. nebyt: súlad skutočného stavu s právnym (kolaudácia, účel užívania).
• Príslušenstvá: pivnica/kobka, balkón/lodžia – právny status a metráž v katastri.
• Nájom a nájomníci: existujúce nájomné zmluvy (práva/obmedzenia, depozit, splatnosti, preberacie protokoly).

Akustika, hluk a susedia: nehmotné, ale zásadné parametre hodnoty

• Konštrukcia stropov a podláh: kročajová nepriezvučnosť, plávajúce podlahy, akustické mosty pri jadre a stupačkách.
• Hlukové zdroje: výťah, kotolňa, trafostanica, bary, doprava; kontrola v rôznych časoch dňa.
• Susedské vzťahy: zápisnice zo schôdzí (konflikty, sťažnosti), domový poriadok, vynucovanie pravidiel.

Bezpečnosť a požiarna ochrana: nízkofrekvenčné, no kritické riziká

• Únikové cesty: prístupnosť, neblokovanie, osvetlenie, značenie, stav dverí a samozatváračov.
• Požiarne uzávery: stavebné prestupy v stupačkách (utesnenie), firestop materiály, revízie EPS/SHZ (ak existujú).
• Detekcia: dymové/CO hlásiče v bytoch, revízie elektro a plynu, bleskozvod a SPD (prepätie).

Trhové a investičné parametre: nákupná cena vs. CAPEX a cashflow

• Baseline CAPEX: odhad veľkých opráv do 5 rokov (stupačky, balkóny, výťah, strecha, fasáda) – alokujte „rezervu“ v kalkulácii kúpy.
• OPEX a rezerva: správa, fond opráv, upratovanie, energie spoločných priestorov; scenáre prázdnych období (voids) pre prenájmy.
• Výnos: hrubý/yield-on-cost, net yield po fondoch, energiách a servisoch; citlivosť na náklady a obsadenosť.

Prehliadka a merania: praktický postup krok za krokom

1. Exteriér a strecha: atika, vpuste, oplechovanie, balkóny, fasáda (mapy vlhkosti/praskliny).
2. Spoločné priestory: výťah (certifikáty), elektro rozvádzače (štítky a rok), stupačky (materiál a revízne štítky), pivnice (vlhkosť, pleseň).
3. Byt: termokamera (tepelné mosty), vlhkomer, skúška prietoku a odtoku, tlaková skúška radiátorov (aspoň orientačne), prítlak TÚV, elektrické zásuvky (tester PE/N).
4. Akustika: jednoduchý kročajový test (chôdza v susednom byte ak možné), hluková sonda (aplikácia + dB meter pre orientáciu, nie ako dôkaz).

Dokumenty, ktoré si vyžiadať pred podpisom rezervačnej zmluvy

• Zápisnice SVB/správcu za posledné 3 roky, plán opráv a rozpočet.
• Revízne správy: elektro, plyn, výťah, komíny, tlakové skúšky, hydranty (ak sú).
• Poistná zmluva domu a prehľad poistných udalostí.
• Energetický certifikát, prípadne správa termodiagnostiky, ak existuje.
• Dokumentácia k bytu: povolenia k prestavbám, kolaudačné rozhodnutia, plomby na katastri.

Komunikácia so správcom/SVB: otázky, ktoré odhalia realitu

• Financie: stav fondu opráv, plánované investície a ich financovanie (úver vs. navýšenie fondu), percento neplatičov a vymáhanie.
• Technika: kedy sa menili stupačky, strecha, výťah; najbližší veľký projekt.
• Problémy: opakované havárie, škody z vody, sťažnosti na hluk/poriadok; existujúce spory.

Vyjednávanie ceny a zmluvné istoty

• Technická zľava: kvantifikujte CAPEX (napr. výmena rozvodov v byte, sanácia balkóna) a žiadajte primeranú zrážku.
• Podmienka obchodu: subject to revíznym správam, statickému posúdeniu, poskytnutiu dokumentácie SVB.
• Preberací protokol: stavy meračov, fotodokumentácia, zoznam kľúčov a príslušenstva, existujúce vady s lehotami nápravy.

Plán prvých 100 dní po kúpe: stabilizácia a prevencia

1. Bezpečnosť: výmena vložiek zámkov, detektory dymu/CO, revízia elektro v byte (prúdový chránič, ochranné pospájanie kúpeľne).
2. Drobný CAPEX: vodné uzávery a hadice, sifóny, tesnenia, servis radiátorov; tesnenie okien, prípadne regulácia prítoku vzduchu.
3. Poistenie: nehnuteľnosť + zodpovednosť, nahlásenie novej osoby správcovi, aktualizácia preddavkov.
4. Monitoring: jednoduché IoT (detektor úniku vody, teploty a vlhkosti) s notifikáciami.

KPI pre dlhodobého vlastníka/investora

Checklist rýchlej predkúpnej previerky (teren + dokumenty)

• Trhliny a deformácie stien/stropov, balkóny, strecha (vizuálne znaky zatekania).
• Stupačky: materiál, vek, posledná výmena; revízie plynu/elektra.
• Vlhkosť: suterén, rohy bytu, kúpeľňa; funkčnosť vetrania.
• SVB: zápisnice, fond opráv, plán opráv, sadzby, poistné udalosti.
• List vlastníctva: ťarchy, spory, príslušenstvá; súlad skutočného a právneho stavu.
• Hluk: návšteva ráno/večer, víkend; zdroje hluku v okolí.
• Energetika: zdroj tepla, vyregulovanie, rozúčtovanie nákladov.

Kvalitná due diligence je najlacnejšia „rekonštrukcia“

Najväčšie riziká starších domov sú často skryté v nosných konštrukciách, rozvodoch a ekonomike spoločenstva. Systematická due diligence – prehliadka s odborníkom, revízne správy, preverenie SVB a právneho stavu – umožní presne naceniť budúci CAPEX, vyjednať férovú kúpnu cenu a pripraviť plán stabilizácie. Takto sa z „charizmatického bytu“ stane predvídateľná investícia a nie zdroj neplánovaných nákladov a sporov.