Strešné nájmy (solár, BTS)

Prehľad: prečo sú strešné nájmy iné než „bežný bytový prenájom“

Strešné plochy sú atraktívne pre tri typy nájomcov: prevádzkovateľov fotovoltických (FVE) zariadení, poskytovateľov telekomunikačných služieb (antény, small cells, BTS) a prevádzkovateľov rádiových/TV technológií. Na rozdiel od štandardného prenájmu bytu ide o kombináciu stavebno-technického zásahu, bezpečnostných a EMF (elektromagnetické polia) aspektov, energetickej legislatívy a osobitných poistných a zodpovednostných režimov. Zmluva musí presne upraviť práva k streche a prístupovým trasám, statiku a vodotesnosť, prevádzku a údržbu, energetické a rádiové povolenia, zodpovednosť, poisťovacie limity, nájomné a indexáciu, kolokáciu a exkluzivitu, obmedzenie emisií/hluk/vibrácie, ukončenie a odstránenie technológie, a často aj vecné bremená pre dlhodobú udržateľnosť.

Due diligence strechy a objektu pred podpisom

• Statika a zaťaženie: posudok pre trvalé a nárazové zaťaženia (konštrukcie FVE, stožiare, záťažové bloky). Zmluva má určiť, kto obstaráva statický posudok a kto nesie riziko dodatočných výstuží.
• Hydroizolácia a záruky: identifikujte typ krytiny (PVC, TPO, asfalt, plech) a platné záruky. Každý prienik (kotviace prvky, prestupy káblov) musí mať schválený detail a zodpovedného zhotoviteľa.
• Trasy vstupu a BOZP: výťah, schodiská, strešné vlezky, lezecké cesty, kotviace body; definujte, kto financuje doplnenie fall protection.
• Elektroprípojka a kapacita: rezervy v hlavnom rozvádzači, miesto pre elektromer/meranie, trasa k VN/NN; pre BTS dátové trasy a záložné napájanie.
• Kolízie so stávajúcimi zariadeniami: komíny, VZT, bleskozvody (LPS), svetlíky, PBZ zariadenia, existujúce antény; diagram kolízií je prílohou zmluvy.
• Vlastnícka štruktúra: pri bytových domoch preveriť súhlas SVB/HOA a kvórum; pri komercii overiť práva nájomcov (tichý užívací režim).

Typy právnych titulov: nájom, vecné bremeno, právo stavby, licencie

• Nájom strešnej plochy: flexibilný, no závislý od trvania zmluvy; obvyklý pri BTS a anténach.
• Vecné bremeno (in rem): vhodné pre FVE s dlhým horizontom (15–30 rokov); zapisuje sa do katastra a „prežije“ zmenu vlastníka.
• Právo stavby: alternatíva pre rozsiahle FVE; umožňuje samostatnú evidenciu stavby a financovanie.
• Licencia/užívacie oprávnenie: krátkodobé projekty, testovacie inštalácie; menšia istota pre financujúce strany.

Predmet nájmu a presná špecifikácia plôch

Prílohy zmluvy musia obsahovať pôdorysy a rezy s vyznačením: (i) plochy pod zariadením, (ii) bezpečnostných zón, (iii) trás káblov a prestupov, (iv) miest pre rozvádzače, batérie, skrine, (v) dočasných montážnych mobilných zón (žeriav, vysokozdvižná plošina). Súčasťou je aj zoznam zariadení s technickými parametrami (hmotnosť, výška, výkon, EMF/hlukové emisie).

Účel a povolené použitie, zmeny a rozširovanie

• Povolené použitie: FVE na výrobu elektriny; BTS a rádiové zariadenia podľa platných licencií; zákaz iného využitia bez písomného súhlasu.
• Zmeny zariadenia: proces schvaľovania výmen, navyšovania výkonu, zmeny antén/uhlov; povinnosť aktualizovať technickú prílohu.
• Kolokácia: možnosť pridať ďalšie antény/bandwidth alebo „zdieľanie stožiara“ za vopred definovanú kolokačnú prirážku.

Prístup, pracovné časy a bezpečnostný režim

• Pravidelný vs. havarijný prístup: harmonogramy (denné hodiny, nočné zásahy), časové SLA na sprístupnenie (napr. 2–4 hodiny pri výpadku BTS/UPS).
• Identifikácia a školenia: povinné BOZP/PO školenia, registrácia externých pracovníkov, vedenie návštevnej knihy.
• Bezpečné zóny a EMF: označenie EMF zón, vypínateľné okná výkonu počas zásahov, „lock-out/tag-out“ postupy.
• Dočasné uzávierky: právo prenajímateľa dočasne uzavrieť strechu pri generálnych opravách; povinnosť nájomcu znížiť výkon alebo demontovať prekážajúci komponent.

Stavebné zásahy, vodotesnosť a zodpovednosť

• Montážne zásady: kotvenie bez porušenia hydroizolácie tam, kde je to možné (balast, konzoly), alebo certifikované prestupy s garanciou výrobcu.
• Záruky a servis: nájomca zodpovedá za udržanie vodotesnosti v dotknutých miestach a za škody z netesností; povinnosť poistiť riziko zatečenia k susedom.
• Koordinácia s LPS: projektant bleskozvodu potvrďuje integráciu zariadení do sústavy; pravidelné revízie LPS.

Energetické aspekty FVE: meranie, fakturácia, PPA a „self-consumption“

• Meranie a odovzdávacie miesto: jednoznačné vymedzenie merania výroby/spotreby, dedikovaný elektromer; kto je odberné vs. výrobné miesto.
• PPA (Power Purchase Agreement): ak budova odoberá energiu z FVE, zmluva určuje cenu (napr. index baseload – x %), vyúčtovanie, vyrovnanie prebytkov a riziko curtailmentu (obmedzenie distribútorom).
• Dotácie a certifikáty pôvodu: komu patria záruky pôvodu/uhlíkové kredity; spôsob prerozdelenia podpôr a reporting.
• Odstávky a výluky: plán odstaviek (servis strechy, testy LPS) a finančné dôsledky pre FVE (žiadna zodpovednosť prenajímateľa za výpadok mimo hrubej nedbanlivosti).

Telekomunikačné aspekty: EMF, rušenie, hlučnosť a sieťová bezpečnosť

• EMF limity a merania: nájomca garantuje súlad s limitmi; periodické merania a protokoly k dispozícii prenajímateľovi a orgánom.
• Rušenie a koordinácia: povinnosť eliminovať interferencie s existujúcimi zariadeniami; matica riešenia sporov (časový limit na nápravu, právo vypnutia pri hrozbe škody).
• Hluk a vibrácie: limity pre vonkajšie jednotky/ventiláciu; montáž antivibračných prvkov, uzávierka nočných servisov mimo havárií.
• Kybernetická bezpečnosť: fyzické zabezpečenie rozvádzačov, uzamykanie skríň, zákaz pripájania sa do infraštruktúry budovy bez osobitnej dohody.

Poistenie a zodpovednosť

• Povinné poistky nájomcu: majetok (all-risk), zodpovednosť (napr. min. 1–5 mil. € podľa veľkosti objektu), prerušenie prevádzky (BTS/FVE), poistenie montáže pri inštalácii.
• Poistenie prenajímateľa: aktualizácia poistnej hodnoty strechy, rozšírená zodpovednosť za škody spôsobené prevádzkou nájomcu (výluka má byť krytá nájomcovou poistkou).
• Indemnity a exonerácie: krížové odškodnenie; vyňatie zodpovednosti prenajímateľa za výpadok výroby signálu/energie s výnimkou úmyslu/hrubej nedbanlivosti.

Nájomné, indexácia a príplatky

• Modely nájomného: fixné €/m² strechy; fixné €/mesiac za lokalitu/stožiar; hybrid (fix + % z výnosu FVE alebo počet kolokovaných operátorov).
• Indexácia: ročná väzba na CPI/HICP s podlahou/stropom; trigger reindexácie pri rozšírení výkonu alebo kolokácii.
• Prevádzkové náklady: refakturácia energií pre BTS/klimatizácie; sadzobník sprievodných služieb (sprievod, školenie, povolenky).
• Depozit/Banková záruka: na krytie škôd a nezaplateného nájomného; pri FVE často nahradené poistným krytím + parent guarantee.

Doba trvania, prolongácie a ukončenie

• Trvanie: FVE 15–30 rokov; BTS 5–10 rokov s automatickými opciami. Upravte sunset klauzuly.
• Výpoveď a odstúpenie: porušenia (neplatenie, EMF/hluk, nelegálne zmeny), objektívne dôvody (rekonštrukcia strechy), dlhodobá vyššia moc.
• Demontáž a obnovenie stavu: povinnosť nájomcu odstrániť technológiu a uviesť strechu do pôvodného stavu; finančný mechanizmus pri ponechaní infraštruktúry (odkúpna cena alebo make-good paušál).

Vecné bremená a kataster: stabilita pri zmene vlastníka

Pri dlhodobých projektoch (najmä FVE) je vhodné zriadiť vecné bremeno in rem pre prístup, uloženie káblov a prevádzku, vrátane vstupu na strechu. Zápis do katastra poskytuje ochranu pri predaji budovy, financovaní a pri due diligence investorov.

Daňové a poplatkové aspekty

• DPH: prenájom plochy môže byť bez DPH (oslobodený) alebo zdanený (opcia na zdanenie pri B2B); ubytovacie/telekom služby sú zdaniteľné – vyžaduje sa správne nastavenie odpočtov.
• Daň z príjmov: nájomné je zdaniteľný príjem prenajímateľa; pozor na transferové ceny pri prepojených osobách (FVE v rámci skupiny).
• Miestne dane/poplatky: poplatky za záber pri žeriavoch, povolenia na uzávierky ulíc, prípadne poplatky za anténne systémy podľa miestnych predpisov.
• Energetické odvody a podporné schémy: ak FVE predáva do siete, zmluvne vyriešte, komu patria certifikáty pôvodu, dotácie a kto nesie administratívu reportingu.

Koexistencia so správou budovy a ostatnými nájomníkmi

• Tichý užívací režim: BTS/FVE nesmú nadmieru obťažovať; definujte hlukové limity a nočné obmedzenia servisov.
• Komunikácia a incidenty: kontaktná osoba 24/7, lehoty reakcií, eskalačná matica a spoločný protokol o škodách/zatekaní.
• Plán generálnych opráv: nájomca je povinný spolupracovať pri väčších rekonštrukciách (dočasná demontáž, zníženie výkonu, relokácia v rámci strechy).

Štandardy dokumentácie a prílohy zmluvy

• Technická špecifikácia: zoznam zariadení, hmotnosti, výšky, napájanie, EMF/hlukové parametre, statika, LPS integrácia.
• Výkresy a trasy: pôdorysy, rezy, situácie, káblové trasy, odovzdávacie miesta merania/napájania.
• BOZP/EMF protokoly: bezpečnostné plány, mapy EMF, method statements pre zásahy, havarijné postupy.
• Poistné certifikáty: limity, výluky, spoluúčasti, potvrdenie o zaplatení.
• Harmonogram prístupov a SLA: pravidelné revízie, servisné okná, reakčné časy.

Vzorové klauzuly – čo by nemalo chýbať (ilustratívne)

• Indexačná klauzula: „Nájomné sa každoročne upraví k 1. januáru o medziročnú zmenu HICP (Eurostat), min. 0 % a max. 6 %.“
• Make-good: „Nájomca pri ukončení odstráni zariadenia, utesní prestupy certifikovaným systémom a uhradí paušálne make-good 20 €/m² dotknutej plochy, ak sa strany nedohodnú inak.“
• EMF/hluk: „Nájomca zabezpečí, že expozícia EMF/hluk neprekročí limity podľa platných noriem; pri prekročení je povinný okamžite znížiť výkon alebo dočasne odstaviť zariadenie.“
• Dočasná relokácia: „Prenajímateľ je oprávnený požadovať dočasnú relokáciu zariadení v rámci strechy pri generálnych opravách; náklady znáša nájomca, ak sa opravy netýkajú vád spôsobených nájomcom.“
• Kolokácia: „Nájomca môže umiestniť ďalšie antény tretích osôb po písomnom súhlase prenajímateľa; za každú kolokáciu sa nájomné zvyšuje o dohodnutý príplatok.“

Rizikový manažment: čo najčastejšie zlyhá

• Podcenenie hydroizolácie: chýbajúce detaily prestupov a nejasná zodpovednosť za zatekanie.
• Neurčené prístupové práva: spory o kľúče, zdržania pri haváriách; chýbajúce SLA.
• Statické rezervy „na hrane“: dodatočná výmena komponentov FVE/BTS bez nového posudku.
• Nejasný energetický model: nepresné meranie, spory o PPA ceny, nespárované zúčtovanie prebytkov.
• Poistné limity a výluky: limity nestačia na škody v budove; chýba poistenie prerušenia prevádzky.

Checklist pre prenajímateľa (pred podpisom)

1. Statický posudok a LPS integrácia; kolízie s existujúcimi technológiami.
2. Hydroizolácia: detaily prestupov, zodpovedný zhotoviteľ, záruky.
3. Prístup a BOZP: kotviace body, fall protection, návštevný režim, havarijné SLA.
4. Energetika: meranie, kapacita rozvádzača, miesto pre elektromery/UPS.
5. Poistenia a indemnity: limity, sublimit na zatekanie, krížové odškodnenie.
6. Daňový režim a DPH: voľba zdanenia, refakturácie energií.
7. Vecné bremená: potreba zápisu prístupu/tras do katastra.

Checklist pre nájomcu (pred podpisom)

1. Presné vymedzenie plôch, prístupov a dočasných stavebných zón.
2. Schválený technický projekt (statika, EMF, hluk, LPS, prestupy).
3. Jasné podmienky demontáže a make-good rozpočtované v TCO.
4. Indexácia a eskalácia nájomného, kolokačné príplatky, energia.
5. Jasný PPA/self-consumption model a zodpovednosť za curtailment.
6. Poistné krytie vrátane prerušenia prevádzky, montážne riziká.

Zmluva ako projektový manuál, nie len číslo nájomného

Úspešný strešný nájom stojí na presnej technickej špecifikácii, rozdelení rizík a prevádzkovej disciplíne. Zmluva má fungovať ako projektový manuál – od prvého prestupu cez EMF a LPS až po demontáž a make-good. Dobrá prax zahŕňa vecné bremená pre prístup a trasy, realistické SLA, poistné limity a transparentný energetický model. Vďaka tomu sa strecha z „rizikového miesta zatekania“ mení na stabilný zdroj výnosu, ktorý akceptuje technické aj právne limity budovy.