Refi pri poklese sadzieb

Prečo pri poklese sadzieb vzniká „refi okno“

Keď trhové úrokové sadzby klesajú, banky postupne prenášajú tento pokles do cien nových úverov a do ponúk pri refixácii. Vzniká tak okno príležitosti na refinancovanie – obdobie, v ktorom je možné získať nižšiu sadzbu alebo skrátiť splatnosť bez rastu mesačnej splátky. V praxi rozhoduje nielen samotný pokles, ale aj rýchlosť jeho prenesenia do cenníkov, vaša bonita, LTV a poplatky spojené so zmenou úveru.

Načasovanie: čo sleduje dlžník vs. čo sleduje banka

• Dlžník sleduje: rozdiel medzi aktuálnou a ponúkanou sadzbou, zostávajúcu splatnosť, náklady na zmenu, flexibilitu mimoriadnych splátok a dĺžku fixácie.
• Banka sleduje: vlastné finančné náklady (trhové sadzby, výnosy dlhopisov), rizikový profil klienta (príjem, registre, LTV), konkurenčný tlak a akcie (odpustenie poplatku, príspevok na znalecký posudok).

Kedy konať: typické „okná“ načasovania

• 90–180 dní pred koncom fixácie – najštandardnejší moment. Často bez sankcií za predčasné splatenie v okolí refixácie a s dostatkom času na porovnanie 2–3 bánk.
• Pri výraznom trhovom zlome smerom nadol – keď nové ponuky citeľne klesnú pod vašu sadzbu, oplatí sa počítať návratnosť aj mimo refixácie (zohľadnite poplatky).
• Po zlepšení bonity alebo LTV – ak vám vzrástol príjem, klesol dlh alebo stúpla hodnota nehnuteľnosti, lepšia kategória rizika vie „odomknúť“ lepšiu sadzbu.

Rozhodovací rámec: tri otázky pred refinancovaním

1. O koľko klesne sadzba? Čistý rozdiel (v bázických bodoch) medzi vašou sadzbou a novou ponukou.
2. Koľko stojí zmena? Poplatok za predčasné splatenie (ak je), poskytnutie nového úveru, kataster, znalecký posudok, notár, poistenia.
3. Koľko času zostáva do konca splatnosti? Čím dlhšie zostáva, tým väčší priestor, aby sa úspora prejavila.

Rýchla ekonomika: break-even pri poklese sadzby

Definujme Δ ako mesačnú úsporu na splátke po refinancovaní a C ako jednorazové náklady na zmenu. Bod návratnosti je približne BE ≈ C / Δ mesiacov.

Príklad: Zostatok 120 000 €, zostáva 25 rokov. Pôvodná sadzba 5,1 % p.a., nová 3,8 % p.a., náklady 900 €.

• Pôvodná splátka ≈ 712 €.
• Nová splátka ≈ 627 €.
• Úspora ≈ 85 €/mes. → BE ≈ 900/85 ≈ 11 mesiacov. Čím dlhšie potom úver beží, tým väčší čistý zisk.

Presnejší výpočet: čo má byť v tabuľke

• Anuita: PMT = P × r × (1+r)n / [(1+r)n − 1], kde P je zostatok, r mesačná sadzba, n počet zostávajúcich mesiacov.
• Celkové úroky do konca: (PMT × n) − P pri fixnej sadzbe a bez mimoriadnych splátok.
• Scenáre splatnosti: A) znížiť splátku pri rovnakej splatnosti, B) skrátiť splatnosť pri podobnej splátke – B dramaticky znižuje celkový úrok.
• RPMN: vždy porovnajte, aby boli poplatky „viditeľné“.

Signály z trhu: ako ich čítať bez špekulovania

• Krátky koniec krivky (medzibankové sadzby) – často ako prvý zareaguje na menovú politiku a prenáša sa do krátkych fixácií.
• Dlhý koniec krivky (výnosy dlhopisov) – vplýva na dlhé fixácie; ich pokles môže otvoriť priestor pre 7–10 ročné fixy.
• Marže bánk – neklesajú vždy rovnako rýchlo ako trh; sledujte konkurenciu a akcie (odpustenie poplatku, interné ocenenie namiesto znalca).

Dĺžka fixácie pri poklese sadzieb: krátka vs. dlhá

• Krátka fixácia (1–3 roky): umožňuje rýchlejšie participovať na ďalšom poklese, ale nesie riziko, že trh sa otočí skôr.
• Dlhšia fixácia (5–10 rokov): stabilizuje rozpočet na dlhšie, hodí sa v momente, keď ste s úrovňou sadzby „komfortní“ a priorita je istota splátky.
• Hybridný prístup: vybrať fixáciu tak, aby sa kryla s vaším životným horizontom (plán predaja, refinančné plány, variabilné príjmy).

Riziká čakania: kedy sa „neoplatí vyčkávať“

• Reverzia trendu: trh klesal, no správy/inflácia ho otočia – premárnite okno na dobrú sadzbu.
• Zhoršenie bonity: zmena zamestnania, vyšší DTI/DSTI, negatívny záznam v registri – dobrá sadzba už nebude dostupná.
• Rast LTV: pokles cien nehnuteľností alebo vyššie financovanie iných úverov.
• Nárast poplatkov: akcie bánk skončia, znalecké posudky zdražejú – break-even sa predĺži.

Proces a načasovanie v praxi: odporúčaný harmonogram

• T−150 až T−90 dní do konca fixácie: skompletizujte údaje o úvere, vypýtajte predbežné ponuky, sledujte trh a akcie bánk.
• T−60 dní: žiadajte záväzné ponuky (ideálne 2–3 banky), overte RPMN a poplatky, pripravte podklady (príjem, poistky, LV).
• T−30 dní: finálny výber banky, dohodnite výmaz a zápis záložného práva, určenie dňa čerpania.
• T: dočerpanie/refinancovanie; skontrolujte uzavretie starého úveru, výmaz záložného práva a nastavenie trvalých príkazov.

Variabilná sadzba a „refi na fix“

Pri poklese sadzieb zvádza zostať variabilný, no volatilita môže rozpočet ohroziť. Prechod na fix v momente priaznivej ponuky často prináša kombináciu nižšej sadzby a stabilnej splátky. Zvážte, či fixáciu nevoliť o čosi kratšiu, ak očakávate ďalší pokles a chcete flexibilitu.

Scenáre a príklady načasovania

• Scenár A – pokles o 1,2 p. b. a 20 rokov do splatnosti: vysoká pravdepodobnosť návratnosti do 6–12 mesiacov – refinancovať skôr, než sa trh otočí.
• Scenár B – pokles o 0,4 p. b. a 5 rokov do splatnosti: úspora limitná; ak sú poplatky nízke a banka ponúkne odpustenie, stále to môže dávať zmysel.
• Scenár C – očakávaný ďalší pokles: ak viete uzamknúť ponuku (platnosť 30–60 dní) a zároveň počkať na ešte lepšiu, zvážte načasovanie čerpania na koniec platnosti ponuky.

„Uzamknutie“ ponuky a práca s platnosťou

• Platnosť ponuky (napr. 30–60 dní): umožní reagovať na krátkodobé výkyvy – držíte si „podlahu“ a sledujete, či medzitým nepríde ešte lepšia ponuka.
• Podmienená zľava: pozor na balíčkovanie (účet, karta, poistenie). Spočítajte celkový efekt, nie len zľavu na sadzbe.

Checklist načasovania pri poklese sadzieb

1. Spíšte parametre: zostatok, sadzba, koniec fixácie, zostávajúca splatnosť, RPMN, poplatky.
2. Vyžiadajte 2–3 záväzné ponuky, urobte break-even a porovnanie RPMN.
3. Zvážte stratégiu splatnosti: zachovať nižšiu splátku vs. skrátiť splatnosť.
4. Overte LTV (prípadne interné ocenenie banky) a dopad na cenový košík.
5. Naplánujte termín čerpania tak, aby ste minimalizovali prekrývanie splátok a poplatkov.
6. Skontrolujte podmienky mimoriadnych splátok počas fixácie a po nej.

Chyby, ktoré kazia načasovanie

• Porovnanie len nominálnej sadzby bez RPMN a poplatkov.
• Oneskorený štart – riešenie pár dní pred refixáciou zúži vyjednávací priestor.
• Nepripravené podklady – zdržania môžu „minúť“ akčnú zľavu.
• Predĺženie splatnosti bez výpočtu – nízka splátka, no vyšší celkový úrok.

Špeciálne situácie

• Konsolidácia so spotrebnými úvermi: ušetrite na RPMN, no sledujte, aby sa pôvodné krátke dlhy „nerozliali“ na príliš dlhú hypotéku bez zámeru rýchlejšieho splácania.
• Refinancovanie počas výstavby: pri dočerpaní sa oplatí prehodnotiť fixáciu – pokles sadzieb v čase výstavby vie byť dobrým momentom na prechod do anuitného režimu za nižší úrok.
• Refinancovanie s negatívnym záznamom: aj pri poklese trhových sadzieb môže byť sadzba horšia; prioritou je vyčistenie registrov.

Mini-FAQ

Mám čakať na „dno“? Trhové dno sa rozpozná až spätne. Ak vám vychádza rýchla návratnosť a ponuka je výrazne lepšia, dáva zmysel konať a nezamýšľať sa nad absolútnym minimom.

Krátka alebo dlhá fixácia v poklese? Ak chcete flexibilitu na prípadný ďalší pokles, skôr kratšiu. Ak je priorita stabilita rozpočtu, siahnite po dlhšej fixácii.

Refinancovať teraz alebo pri refixácii? Spočítajte poplatky a break-even. Ak sa náklady vrátia rýchlo, netreba čakať.

Mám rezervu – skrátiť splatnosť? Áno, pri poklese sadzby viete skrátiť splatnosť bez rastu splátky a dramaticky znížiť celkové úroky.

Zhrnutie: načasovanie bez stresu

Refinancovanie pri poklese sadzieb je o disciplíne a počtoch, nie o hádaní trhového dna. Sledujte rozdiel v sadzbách, počítajte návratnosť, pracujte s platnosťou ponúk a majte pripravené podklady. Ak sa vám vojde break-even do niekoľkých mesiacov a zostáva dlhá splatnosť, pravdepodobnosť rozumného výsledku je vysoká. Dobre zvolené načasovanie a vhodná dĺžka fixácie vám prinesú nižšie splátky alebo kratšiu splatnosť – bez zbytočnej neistoty.