Čo znamená „reálna cena peňazí“
Reálna cena peňazí vyjadruje, koľko v skutočnosti platíme (alebo zarábame) po zohľadnení inflácie. Pri úveroch a investíciách preto nemá zmysel pozerať sa iba na nominálnu úrokovú sadzbu – rozhoduje reálna sadzba a reálny cash-flow, teda koľko kúpnej sily spotrebujeme alebo získame. V prostredí inflácie sa diskusia prirodzene láme na voľbu fixnej vs. variabilnej sadzby, prípadne hybridu (fix s cap/floor, step-up, refix). Tento článok ponúka rámec, ako porovnávať tieto voľby bez optických ilúzií.
Základ: Fisherova aproximácia a reálna úroková sadzba
- Presný vzťah: (1 + i) = (1 + r) × (1 + π), kde i je nominálna sadzba, r reálna sadzba a π inflácia.
- Aproximácia pre malé čísla: r ≈ i − π. Praktická na rýchle porovnania, pri vyšších číslach používajte presný vzťah.
- Interpretácia: ak je inflácia vyššia než úrok, reálna cena dlhu môže byť záporná – dlh „odteká“ inflácii. Ak je inflácia nízka a sadzby vysoké, reálna cena je vysoká.
Fix vs. variabil: ekonomika rozhodnutia
- Fixná sadzba: istota splátky počas obdobia fixácie, prenos rizika zmeny sadzieb na veriteľa, typicky vyšší počiatočný „príplatok za istotu“. Hodnota rastie pri neistote ohľadom inflácie a sadzieb.
- Variabilná sadzba: viazaná na referenčnú sadzbu (napr. krátky medzibankový index) + marža. Nižšia počiatočná cena, ale nesie riziko výkyvov. Vhodná, ak očakávate pokles sadzieb alebo máte prirodzený hedž (príjmy viazané na infláciu/sadzby).
- Hybridy: fix s cap/floor, collar, alebo refix v stanovených intervaloch. Zhladzujú extrémy, za cenu miernej prirážky.
Tri kľúčové premenné: inflácia, trajektória sadzieb a dĺžka horizontu
- Inflácia (π): určuje reálne odčerpanie kúpnej sily. Čím vyššia, tým lacnejší je „starý“ fix; variabil môže rýchlo preniesť vyššie sadzby do splátok.
- Trajektória sadzieb: očakávania trhu (výnosová krivka) sú v cene – fix dnes zahŕňa očakávaný priemer budúcich variabilných sadzieb + rizikové prémie.
- Horizon a citlivosť: čím dlhší horizont a vyšší dlh k príjmu, tým väčší význam má stabilita. Krátky horizont uprednostní variabil, ak viete rýchlo splatiť alebo refinancovať.
Reálna amortizácia: ako inflácia „zožiera“ istinu
Pri anuitných úveroch sa splátka skladá z úroku a istiny. V nomináli je konštantná (pri fixe), no v reálnych peniazoch klesá, ak inflácia > 0. To znamená, že reálne bremeno splátky sa v čase zmierňuje – pri fixe je efekt predvídateľný, pri variabile ho môže prekryť rast referenčnej sadzby.
Príklad 1: rýchla reálna aritmetika
| Scenár | Sadba | Inflácia | Reálna sadba (aprox.) | Výklad |
|---|---|---|---|---|
| Fix | 5,0 % | 6,0 % | ≈ −1,0 % | Reálne splácate menej, ak príjem rastie s infláciou |
| Variabil | 4,1 % → 6,2 % | 5,0 % → 4,0 % | ≈ −0,9 % → +2,2 % | Prvé roky priaznivé, neskôr zdraženie v reále |
Poznámka: Presné prepočty používajte s presným Fisherovým vzťahom a uvažujte daňové efekty, ak relevantné.
Príklad 2: mesačná splátka a reálna záťaž
- Úver: 100 000 (rovnaká mena), splatnosť 25 rokov.
- Fix: 5,0 % p.a. → splátka ≈ 584/mes.
- Variabil: štart 4,2 % (splátka ≈ 541), po 12 mesiacoch 6,0 % (splátka ≈ 644), po 36 mesiacoch 4,8 % (splátka ≈ 572).
Ak je inflácia prvé dva roky 6 % a potom 3 %, reálne bremeno splátok pri fixe klesá plynulo; pri variabile reálne bremeno najprv klesne (nízka sadzba + vysoká inflácia), no v období rastu sadzieb môže reálne dočasne stúpnuť.
Break-even: kedy sa fix „oplatí“?
Fix je implicitná poistka proti rastu sadzieb. Break-even je taká priemerná budúca variabilná sadzba po dobu fixácie, pri ktorej je celkový diskontovaný náklad rovnaký ako pri fixe.
- Vezmite prirážku (spread) fixu nad aktuálny variabil (napr. fix 5,0 % vs. variabil 4,2 % → 0,8 p.b.).
- Odhadnite pravdepodobnostnú trajektóriu variabilu (scenáre „base“, „up“, „down“).
- Diskontujte cash-flow infláciou alebo vlastnou „cieľovou“ reálnou mierou (risk-adjusted), nie iba nominálne.
Prakticky: ak očakávate, že priemerná variabilná sadzba počas 5-ročného okna bude ≥ 5,0 %, fix je ekonomicky neutrál až výhodný (plus hodnota stability). Ak očakávate priemer výrazne nižší, variabil má navrch.
Riziko príjmu a likvidity: kto by mal preferovať fix
- Vysoký dlh/príjem (DTI) a nízke rezervy: fix minimalizuje šok zo zmeny splátky.
- Fixné príjmy/kontrakty bez indexácie na infláciu/sadzby.
- Citlivosť portfólia: ak už máte iné premenlivé expozície (leasing, firemný úver), ďalší variabil zvyšuje korelované riziko.
Kto môže voliť variabil (so zdravou opatrnosťou)
- Kratší investičný horizont: plán predaja/refinancovania do 2–3 rokov.
- Príjmy indexované: variabilné bonusy, zmluvná indexácia, business, ktorému sa darí pri vyšších sadzbách.
- Prirodzený hedž: finančné aktíva s pozitívnou koreláciou na sadzby (krátkodobé depozitá, FRN dlhopisy).
Fix, variabil a yield curve: čo je už „v cene“
Fix „vypije“ časť očakávaného poklesu sadzieb – ak trh predpokladá uvoľňovanie, dlhší fix býva drahší dnes, no šetrí, ak sa očakávania nenaplnia. Variabil naopak dáva „participáciu“ na budúcich poklesoch, ale aj riziko, že trajektória bude vyššia než implikovaný priemer.
Hedging retailového úveru: praktické nástroje
- Cap (strop) na variabil: platíte malú prirážku, získate horný limit sadzby. Kompromis medzi čistým variabilom a fixom.
- Refix v kratších intervaloch: viac flexibility v čase, ak veriteľ umožňuje bez sankcií.
- Portfóliový mix: časť dlhu na fixe, časť na variabile (najmä pri väčších objemoch alebo viacerých nehnuteľnostiach).
Psychológia a správanie: „pocit istoty“ má hodnotu
Aj keby boli nominálne náklady blízke, nízke kognitívne zaťaženie a menšia volatilita rozpočtu zvyšujú utilitu fixu. Hodnota pokoja (behaviorálny dividend) je reálna – premietnite ju do rozhodovania, najmä ak domácnosť citlivo vníma finančný stres.
Daňové a zmluvné detaily, ktoré menia reálnu cenu
- Poplatky: spracovateľské, vedenie, poistenie schopnosti splácať – patria do RPSN a do reálneho porovnania.
- Predčasné splatenie/refinanc: sankcie a podmienky. Fix s prísnymi sankciami má vyšší „opportunity cost“ pri poklese sadzieb.
- Indexácia nájmu/príjmu: ak je príjem indexovaný, variabilný šok je lepšie absorbovateľný.
KPI pri výbere štruktúry sadzby
| KPI | Definícia | Odporúčané pásmo |
|---|---|---|
| DSR (Debt Service Ratio) | Mesačné splátky / čistý mesačný príjem | < 35–40 % po „stress teste“ +2 p.b. na sadzbe |
| Rezerva | Likvidná hotovosť v mesiacoch splátok | ≥ 6 mesiacov (variabil) / ≥ 3–4 (fix) |
| Break-even delta | Rozdiel fix – očakávaný priemer variabilu | < 0,5 p.b. = skôr fix; > 1 p.b. = skôr variabil |
Scenáre: inflácia klesá, drží sa, alebo sa vracia
- Dezinflačný scenár: sadzby klesajú → variabil zvyčajne výhodný, ak neplatíte vysoké sankcie pri budúcom fixe.
- Sticky inflácia: inflácia sa drží nad cieľom, sadzby vyššie dlhšie → fix chráni rozpočet, variabil vyžaduje cap alebo vyššiu rezervu.
- Reinflácia/šok: neočakávané zrýchlenie inflácie → krátko môže byť dlh s fixom reálne lacný, no sadzby môžu prudko rásť pre nových dlžníkov/refinanc.
Časté omyly pri porovnávaní
- Pozeranie iba na prvú splátku: ignoruje trajektóriu sadzieb.
- Porovnávanie bez poplatkov: mení poradie „výhodnosti“.
- Zámena istoty a ceny: fix má poistnú hodnotu; „rovnaká cena“ neznamená „rovnakú voľbu“.
Checklist rozhodnutia pre domácnosť/investora
- Vypočítajte reálne sadzby pre aspoň tri inflačné scenáre a trajektórie sadzieb.
- Otestujte rozpočet pri +2 p.b. na sadzbe (variabil) a pri poklese príjmu o 10 %.
- Skontrolujte RPSN vrátane poplatkov a poistiek.
- Prečítajte ustanovenia o predčasnom splatení/refixe a o cap/floor.
- Zvážte behaviorálnu hodnotu pokoja a stabilitu partnerov/príjmov.
Investičný uhol: „reálny výnos“ prenajímania vs. financovanie
Pri investičných nehnuteľnostiach porovnávajte reálny čistý výnos z nájmu (po nákladoch a inflácii) so reálnou cenou dlhu. Variabil sa môže hodiť, ak máte indexovaný nájom a krátky refix; fix chráni maržu v prípade, že nájomné indexujete pomalšie než rastú sadzby.
Finálne odporúčania
- Ak stabilita rozpočtu a dlhý horizont dominujú, uprednostnite fix alebo fix s rozumným cap/floor.
- Ak máte rezervy, prirodzený hedž a veríte v pokles sadzieb v horizonte 12–24 mesiacov, rozumný variabil (prípadne s cap) dáva ekonomický zmysel.
- Nezabúdajte na reálno: porovnávajte v reálnych mierach, nie iba v nomináli, a započítajte poplatky a sankcie.
Reálna cena ako kompas
„Fix vs. variabil“ nie je ideologická voľba, ale kalkul reálnej ceny, rizika a flexibility. Keď cez infláciu a trajektóriu sadzieb premietnete budúce cash-flow do dnešnej kúpnej sily, uvidíte, ktorá voľba lepšie sedí vášmu rozpočtu, psychológii a investičným plánom. Reálny kompas chráni pred ilúziami „lacných“ splátok aj pred preplácaním za istotu, ktorú nepotrebujete.
