Portovanie hypotéky

Čo je prenos hypotéky (portovanie) a kedy o ňom uvažovať

Prenos hypotéky, často nazývaný aj portovanie, je proces, pri ktorom si ponecháte svoju existujúcu hypotekárnu zmluvu (s jej kľúčovými parametrami, najmä úrokovou sadzbou a zvyšnou dobou fixácie) a „prenášate“ ju na novú nehnuteľnosť. Typicky ide o situáciu, keď predávate byt A a kupujete byt B. Cieľom je znížiť náklady a riziká spojené s predčasným splatením, novým úverom a neistotou úrokovej sadzby.

• Hlavný benefit: zachovanie výhodnej úrokovej sadzby a kontinuity úveru bez sankcií za jeho ukončenie.
• Hlavná podmienka: banka musí portovanie umožňovať a nová nehnuteľnosť musí spĺňať interné pravidlá banky (hodnota, právny stav, likvidita, lokalita).
• Kľúčové obmedzenia: zmena príjmu a zadlženia (DTI/DSTI), nová hodnota LTV, časové zosúladenie predaja a kúpy, a pripravenosť zmlúv a katastra.

Portovanie vs. prevzatie úveru kupujúcim: rozdiely

V praxi sa miešajú dva mechanizmy, ktoré majú rozdielnu logiku a dôsledky:

• Prenos (portovanie): pôvodný dlžník ostáva dlžníkom, mení sa len založená nehnuteľnosť. Úver „putuje“ z bytu A na byt B.
• Prevzatie úveru kupujúcim (asumpcia): kupujúci vstúpi do vašej úverovej pozície a úver preberie. Banka musí kupujúceho znovu posúdiť. Vy z úverového vzťahu obvykle vystupujete (alebo zostávate ako spoludlžník, ak to banka vyžaduje).

Ak chcete zachovať svoju sadzbu a pokračovať v splácaní, riešite portovanie. Ak chcete úver „prenechať“ kupujúcemu, riešite prevzatie.

Kedy sa portovanie typicky oplatí

• Výrazne výhodná sadzba oproti aktuálnym trhovým ponukám a dlhšia zostávajúca fixácia.
• Stabilná bonita: váš príjem, zadlženie a pracovný status umožňujú banke úver znovu akceptovať.
• Nová nehnuteľnosť má porovnateľnú alebo vyššiu hodnotu (pomáha udržať LTV v limitoch bez dodatočného vlastného kapitálu).
• Zosúladená logistika predaja a kúpy, aby sa minimalizovali premostenia (bridge) a dvojité náklady.

Modelové scenáre portovania pri predaji bytu

1. Predaj a kúpa v rovnakom čase („na jeden ťah“): kupujúci uhradí kúpnu cenu na vinkulovaný účet alebo notársku úschovu, vaša banka súbežne povolí výmaz záložného práva na byte A a zriadi nové záložné právo na byt B. Úver sa „presunie“ a pokračujete v splácaní za pôvodných podmienok.
2. Najprv kúpa B, potom predaj A (preklenutie): dočasne sa využíva bridge (preklenovací úver) alebo navýšenie existujúceho limitu. Po predaji A sa preklenutie splatí a zostatok sa portuje na B.
3. Najprv predaj A, potom kúpa B: dočasne úver zabezpečíte iným kolaterálom (napr. dočasným záložným právom na depozit/kúpnu cenu alebo na inú nehnuteľnosť v rodine), prípadne krátkodobo splatíte úver a následne ho pri kúpe B znovu „oživíte“ portovaním v rámci stanovenej lehoty banky.

Podmienky bánk pri prenose hypotéky

• Bonita klienta: znovuposúdenie príjmov, záväzkov, kreditnej histórie. Posudzuje sa aktuálny DTI/DSTI.
• Hodnota a kvalita zabezpečenia: nový znalecký posudok; limity LTV (úver / hodnota nehnuteľnosti) musia byť splnené po prenose.
• Kontinuita parametrov: banka zvyčajne ponecháva maržu a zostávajúcu fixáciu; mení sa len predmet záložného práva.
• Časové lehoty: banky obvykle vyžadujú dokončiť portovanie v konkrétnej lehote (napr. do 3–6 mesiacov od predaja/kúpy).
• Bezproblémová dokumentácia: list vlastníctva, právny stav (žiadne ťarchy, vecné bremená brániace založeniu), poistná zmluva s vinkuláciou v prospech banky.

Procesný postup: kroky a časová os

1. Predschválenie portovania: pred podpisom kúpnych zmlúv žiadajte banku o záväzný rámec portovania (čo, dokedy a za akých podmienok).
2. Znalecký posudok na nový byt (B): banka ho posúdi a stanoví akceptovanú hodnotu pre LTV.
3. Príjmy a bonita: doložte aktuálne potvrdenia (zamestnanie/SZČO), výpisy, prípadne daňové priznanie.
4. Zmluvy: dodatok k hypotekárnej zmluve o zmene zabezpečenia, nové záložné zmluvy, poistná zmluva s vinkuláciou.
5. Koordinácia platieb: kúpna cena z úschovy sa použije podľa inštrukcií banky na vysporiadanie zostatku a technický presun záložného práva.
6. Kataster: podanie návrhov na vklad výmazu a zriadenia záložného práva; dočasné podmienky čerpania/portovania do právoplatnosti vkladu.
7. Dokončenie: po právoplatnosti vkladov banka administratívne potvrdí prenos a úver ďalej beží.

Finančné dopady a poplatky

• Poplatky banky: za zmenu zabezpečenia, spracovanie dodatku, nové overenia (interné oceňovanie).
• Externé náklady: znalecký posudok, kolky na katastri (vklad výmazu/zriadenia záložného práva), úschova (notár/advokát/banka), právne služby.
• Poistenie nehnuteľnosti: nová poistka alebo úprava existujúcej s vinkuláciou v prospech banky.
• Medzičasové financovanie: ak využijete bridge, rátajte s dočasným úročením a poplatkami.

Tip: Celkovú ekonomiku porovnajte s alternatívou „predčasné splatenie + nový úver“. Portovanie sa často vyplatí, ak máte výrazne lepšiu pôvodnú sadzbu alebo vysoké jednorazové sankcie pri nesprávnom načasovaní.

Riziká a na čo si dať pozor

• Časový nesúlad transakcií: oneskorenie v katastri či úhrade kúpnej ceny môže predražiť premostenie.
• Nedostatočná hodnota nového bytu: vyššie LTV → nutnosť doplatiť viac vlastných zdrojov alebo zmenšiť úver.
• Zmena bonity: nový zamestnávateľ, skrátený úväzok, živnosť v prvom roku, nové záväzky – banka môže portovanie obmedziť.
• Právne vady na nehnuteľnosti B: ťarchy, spory, nevysporiadané podiely, technické nedostatky v kolaudácii.
• Poistné krytie: neaktuálne alebo podpoistenie môže byť problém pri vinkulácii.

Alternatívy k portovaniu a ich použitie

• Predčasné splatenie a nový úver: jednoduchšie právne aj procesne, ale môžete prísť o výhodnú sadzbu.
• Refinancovanie inde: ak iná banka dá lepšiu all-in ponuku (sadzba + poplatky), zvážte prechod.
• Prebratie úveru kupujúcim: vhodné, ak kupujúci spĺňa podmienky banky a sadzba je atraktívna aj pre neho.
• Bridge (dočasné premostenie): umožní kúpiť skôr, než predáte; rátajte s krátkodobou vyššou cenou peňazí.

Dokumenty a zmluvná výbava

• Kúpna zmluva a dohody o úschove/vinkulácii kúpnej ceny.
• Dodatok k hypotekárnej zmluve (zmena predmetu zabezpečenia).
• Záložná zmluva k nehnuteľnosti B; návrhy na vklad na kataster (výmaz A, zriadenie B).
• Znalecký posudok k bytu B.
• Poistná zmluva k nehnuteľnosti B s vinkuláciou v prospech banky.
• Doklady k príjmom (zamestnanie/SZČO), čestné vyhlásenia, prípadne súhlasy manžela/manželky.

Koordinácia s realitkou, právnikom a bankou

V portovaní je logistika pol úspechu. Zabezpečte si:

• Harmonogram closingu: presný deň úhrady kúpnej ceny, podpisov, podaní na kataster a termíny banky.
• Podmienky čerpania: čo musí byť splnené pre uvoľnenie prostriedkov z úschovy.
• Kontrolné body: potvrdenie banky o podmienkach portovania, potvrdenie o prijatí návrhov na vklad, potvrdenie o vinkulácii poistky.

Príklady čísel: čo hýbe ekonomikou

Uvažujme orientačne, že prenášate zostatok 120 000 € so sadzbou 2,0 % a zostávajúcou fixáciou 3 roky. Aktuálne ponuky nových úverov sú napríklad okolo 4,0–4,5 %. Portovanie vám môže ušetriť rozdiel úrokov počas zostávajúcej fixácie, a zároveň sa vyhnete poplatku za predčasné splatenie mimo výročia fixácie. Naopak, ak nová nehnuteľnosť vyžaduje vyššie LTV a banka žiada vyššiu maržu alebo doplatenie vlastných zdrojov, úspora sa zníži. Preto vždy spravte all-in kalkuláciu (úroky + poplatky + premostenie + znalec + kataster + úschova).

Checklist otázok pre banku pred rozhodnutím

• Podporujete portovanie pri predaji a kúpe bytu? Aké lehoty a kroky vyžadujete?
• Zostane mi pôvodná sadzba a fixácia? Čo sa stane po skončení fixácie?
• Aké sú poplatky za zmenu zabezpečenia a interné oceňovanie?
• Aký je požadovaný LTV na novom byte a čo ak ho nedosiahnem?
• Aké dokumenty k príjmom potrebujete (a v akej lehote sú platné)?
• Viete dočasne zabezpečiť úver počas medzidoby (bridge)? Za akých podmienok?
• Aká je akceptovaná forma úschovy a aké texty vyžadujete v zmluvách?

Najčastejšie omyly a mýty

• „Portovanie je automatické“: nie je – banka vždy znovu posudzuje klienta aj nehnuteľnosť.
• „Stačí, že kupujúci zaplatí“: bez správnej sekvencie úkonov (vklady, vinkulácie, dodatky) portovanie nemusí prebehnúť.
• „Hodnota nového bytu je rovnaká“: trhová cena a bankou uznaná hodnota (posudok) sa môžu líšiť.
• „Sadzba sa určite nezmení“: jadro sadzby a fixácia spravidla ostávajú, no banka môže upraviť poplatky či podmienky pri zmene rizika.

Praktické odporúčania pre hladký priebeh

• Začnite s bankou skoro – žiadajte predbežné stanovisko k portovaniu ešte pred podpisom kúpnych zmlúv.
• Nešetrite na časovej rezerve – katastrálne konania a koordinácia úschovy často trvajú dlhšie, než plán.
• Trvajte na jasných podmienkach čerpania a na kontrole znenia zmlúv (advokát).
• Poistku majte pripravenú vopred a správne vinkulovanú.
• Majte plán B (bridge/refi/prevzatie) pre prípad, že sa niektorý krok oneskorí.

Zhrnutie: kedy a ako portovať hypotéku pri predaji bytu

Prenos hypotéky je efektívny nástroj, ak chcete udržať priaznivé úročenie a kontinuitu splácania pri zmene bývania. Nejde však o formalitu – vyžaduje si opätovné posúdenie bonity, kvalitnú novú zálohu, presnú koordináciu platieb, zmlúv a vkladov na kataster. Porovnajte si all-in náklady proti alternatívam (predčasné splatenie, nový úver, refinancovanie, prevzatie kupujúcim) a pripravte si harmonogram s rezervou. S dobrou prípravou viete portovaním ušetriť tisíce eur a vyhnúť sa zbytočným sankciám a stresu.