Porovnanie úrokov a poplatkov

Cieľ porovnania a rámec rozhodovania

Refinancovanie úveru má ekonomický zmysel iba vtedy, ak čistá prítomná hodnota (NPV) úspory z nižšieho úroku prevýši všetky jednorazové aj priebežné náklady spojené so zmenou veriteľa. Kľúčom je metodicky správne porovnať aktuálny úver s ponukou refinancovania na rovnakej báze: rovnaký zostatok istiny, rovnaká zostávajúca splatnosť (alebo cielene zvolená nová splatnosť) a úplná identifikácia poplatkov na oboch stranách.

Úrokové sadzby: nominál, efektívna miera a RPMN/APRC

• Nominálna úroková sadzba p.a. – percento, ktorým sa úver úročí, zvyčajne s mesačnou kapitalizáciou. Nominál sám o sebe je nedostatočný na porovnanie.
• Efektívna úroková miera (EIR) – zohľadňuje periodicitu splácania a kapitalizácie; umožňuje férovejšie porovnanie pri odlišnej frekvencii splátok.
• RPMN/APRC – ročná percentuálna miera nákladov (Annual Percentage Rate of Charge) zahrňuje úroky aj povinné poplatky. Pre refinancovanie je užitočná, no pri zostávajúcej splatnosti môže byť presnejšie pracovať s NPV a úplnou peňažnou projekciou.

Poplatky a náklady, ktoré treba zahrnúť

• Na strane pôvodného úveru: poplatok za predčasné splatenie, administratívny poplatok, prípadný poplatok za uvoľnenie záložného práva.
• Na strane nového úveru: poplatok za poskytnutie/refinancovanie, spracovateľský poplatok, znalecký posudok, kolky a katastrálne poplatky, notárske/overovacie náklady, poistenie schopnosti splácať (ak je povinné), správa účtu/úveru, vedenie účtu pre čerpanie.
• Nepeňažné, ale ekonomicky relevantné: zmena doby fixácie, riziko pohybu sadzieb pri variabilnom indexe, „lock-in“ podmienky, kovenanty.

Vstupné údaje, bez ktorých sa nedá rozhodnúť

1. Aktuálny zostatok istiny a zostávajúca splatnosť (v mesiacoch).
2. Aktuálna mesačná splátka, nominálna sadzba a typ fixácie (dĺžka do konca fixu).
3. Úplný zoznam poplatkov pri predčasnom splatení a pri novom úvere.
4. Pri variabilnej sadzbe: referenčný index, marža banky, periodicita preceňovania a prípadný strop (cap).

Metodika porovnania: tri presné prístupy

1. Porovnanie splátok + zlomový bod (break-even): vypočítajte mesačnú úsporu = (stará splátka – nová splátka) pri rovnakom zostatku a splatnosti. Zlomový bod v mesiacoch = Celkové náklady refinancovania / Mesačná úspora. Refinancovanie má zmysel, ak plánujete úver držať dlhšie než je tento bod.
2. Porovnanie celkovej sumy úrokov do konca splatnosti: spočítajte budúce úroky pri oboch variantoch (pri zachovaní splatnosti) a odčítajte náklady na refinančné poplatky.
3. NPV analýza: diskontujte rozdiely peňažných tokov (úspory na splátkach mínus poplatky) vhodnou diskontnou sadzbou (napr. sadzba, za ktorú viete alternatívne zhodnotiť peniaze). Ak NPV > 0, refinancovanie je ekonomicky výhodné.

Vzorce a výpočtové poznámky

• Splátka anuitného úveru: PMT = r * (1 + r)^n / ((1 + r)^n - 1) * PV, kde r je mesačná sadzba (ročná/12), n počet zostávajúcich mesiacov a PV zostatok istiny.
• Budúci súčet úrokov sa získa zo splátkového kalendára: v každom mesiaci úrok = zostatok * r; úmor zvyšok do splátky.
• NPV: NPV = Σ (Úspora_t / (1 + d)^t) − Náklady_refi, kde d je diskontná sadzba a Úspora_t je rozdiel medzi starou a novou splátkou v mesiaci t.
• RPMN/APRC pre novú ponuku je užitočné na rýchly skríning; pre finálne rozhodnutie však nahraďte teoretickú RPMN projekciou reálnych tokov do zostávajúcej splatnosti.

Rozdiely pri zmenách splatnosti a fixácie

Refinancovanie často mení splatnosť a fixáciu. Predĺženie splatnosti zníži splátku, no zvýši celkový súčet úrokov. Skrátenie splatnosti robí opak. Pri fixácii porovnávajte:

• Dĺžku fixu (istota vs. flexibilita),
• Refinančné okno (možnosť predčasného splatenia bez sankcie v definovaných termínoch),
• Štruktúru sadzby (referenčný index + marža),
• Klausuly o predčasnom splatení počas fixácie (sankcie).

Tabuľka typických nákladov a ich spracovanie v porovnaní

Príklad postupu na reálnych údajoch (bez chýb v logike)

1. Zo zmluvy zistite zostatok a zostávajúce mesiace (napr. 180 mesiacov).
2. Prepočítajte starú splátku a budúci úrokový účet podľa vzorca anuitnej splátky (alebo z existujúceho kalendára).
3. Vypočítajte novú splátku pri ponúkanej sadzbe a rovnakej splatnosti.
4. Určte mesačnú úsporu a celkové náklady refinancovania (súčet jednorazových poplatkov – predčasné splatenie, znalecký posudok, kolky, spracovanie, atď.).
5. Break-even v mesiacoch = náklady refinancovania / mesačná úspora (zaokrúhlite nahor).
6. Ak plánujete úver držať dlhšie než break-even, pristúpte k NPV výpočtu s diskontom, aby ste zohľadnili časovú hodnotu peňazí.

Citlivosť a scenáre

• Citlivosť na úrok: otestujte ±0,5 p.b. okolo ponúkanej sadzby a skontrolujte, či sa break-even výrazne nemení.
• Citlivosť na splatnosť: porovnajte rovnakú splatnosť vs. skrátenie/ predĺženie; sledujte vplyv na celkové úroky.
• Variabilná sadzba: modelujte pásmo indexu s maržou (dolná/stredná/horná trajektória) a vyhodnoťte očakávanú hodnotu.
• Poistenie schopnosti splácať: prepočítajte RPMN s poistkou a bez nej; často rozhoduje o finálnej výhodnosti.

Najčastejšie chyby pri porovnávaní

• Porovnávanie iba nominálnych sadzieb bez započítania poplatkov a poistiek.
• Ignorovanie predčasnej splatnosti počas fixácie a s tým spojených sankcií.
• Zmena splatnosti bez uvedomenia si dopadu na celkový súčet úrokov.
• Nesprávna frekvencia úročenia v kalkulačke (ročná vs. mesačná sadzba).
• Opomenutie budúcich priebežných poplatkov (správa úveru, vedenie účtu).

Špecifiká pri hypotékach vs. spotrebiteľských úveroch

• Hypotekárne úvery: vyššie vedľajšie náklady (znalec, kataster), silnejší vplyv LTV na sadzbu a poistenie nehnuteľnosti; zmena banky znamená výmaz a nový vklad záložného práva.
• Spotrebiteľské úvery: nižšie jednorazové náklady, často vyššie nominálne sadzby; pozor na balíčky poistiek a poplatkov, ktoré menia RPMN.

Kontrolný zoznam pred podpisom refinancovania

1. Máte kompletný zoznam poplatkov starého aj nového úveru?
2. Prepočítali ste splátku a úsporu na rovnakej zostávajúcej splatnosti?
3. Vypočítali ste break-even a overili, že v nehnuteľnosti/úvere zostanete dlhšie?
4. Urobili ste NPV analýzu s realistickou diskontnou mierou?
5. Rozumiete zmluvným klauzulám (predčasné splatenie, fixácia, zmeny sadzby)?
6. Porovnali ste variant s poistením a bez poistenia (RPMN oboch verzií)?

Praktické odporúčania k optimalizácii

• Vyžiadajte si písomnú, úplnú kalkuláciu od oboch bánk, ideálne s projekciou peňažných tokov.
• Požiadajte o odpustenie niektorých poplatkov (spracovanie, vedenie), najmä pri prenose mzdy alebo poistení do banky.
• Ak ste blízko výročia fixácie, zvážte časovanie na okno s nižšou sankciou.
• Nezabudnite overiť sekundárne efekty: LTV z novej expertízy môže znížiť sadzbu; naopak slabšia hodnota nehnuteľnosti ju zvýši.

Zhrnutie

Porovnanie úrokov a poplatkov pred refinancovaním musí byť úplné, konzistentné a založené na rovnakých predpokladoch splatnosti, zostatku a periodicity. Rozhodujte sa podľa zlomového bodu a NPV, nie iba podľa nominálnej sadzby. Zahrňte všetky jednorazové aj priebežné náklady, zohľadnite riziko sadzby, fixáciu a poistné podmienky. Až kombinácia týchto prvkov poskytne spoľahlivú odpoveď, či refinancovanie skutočne šetrí peniaze.