Novostavba ako investícia

Novostavba bez hype – investovanie na dátach, nie na bilbordoch

Novostavba láka čistým štítom, nízkymi počiatočnými nákladmi na opravy a marketingom s prísľubom „bezstarostného vlastníctva“. Investičná realita je komplexnejšia: výsledok určuje celkové nákladové TCO (total cost of ownership), kvalita developera, zmluvná ochrana, reálne nájomné a citlivosť na úrokové cykly. Tento článok ponúka anti-hype rámec – prehľad poplatkov, záruk a realistických výnosov vrátane stres testov a check-listov.

Nákladová mapa: od kúpy po prevádzku (TCO)

• Kúpna cena (hrubá vs. čistá): sledujte, či je v cene zahrnuté parkovanie, pivnica, terasa, prípadne DPH pri komerčných jednotkách.
• Transakčné náklady: právne služby, správa úschovy/escrow, znalecký posudok, hypotekárne poplatky, kataster, provízia (pri sekundárnom predaji v projekte).
• Technický štandard bytu: „holobyt“ vs. „štandard“ (podlahy, dvere, sanita); fit-out a kuchyňa + spotrebiče (často 5–10 % ceny).
• Nábytok pre nájom: balík pre dlhodobý nájom (2–5 tis. € pri 1–2i), pre krátkodobý vyšší (kvalita, odolnosť).
• Prevádzka: správa domu, fond opráv/sinking fund, poistenie nehnuteľnosti a zodpovednosti, daň z nehnuteľnosti, energie (spoločné aj prenesené na nájomníka).
• Úver: úrok, poplatok za spracovanie, poistenie schopnosti splácať (ak používate), poplatky za fixáciu/refixáciu.
• Rezerva na prázdnotu a údržbu: aspoň 5–10 % ročného nájomného; aj novostavby vyžadujú servis (TESLA nabíjačky, klimatizácia, žalúzie, vodné škody).

Platobný kalendár a cashflow počas výstavby

• Rezervačný poplatok (1–3 %) → Zmluva o budúcej kúpnej zmluve (ZBKZ) s prvou väčšou splátkou (10–20 %).
• Milníky stavby (hrubá stavba, holobyt, kolaudácia): plnenia viažte na objektívne prorata preukázané míľniky a kontrolu stavebným dozorom.
• Financovanie: postupné čerpanie hypotéky vs. vlastné zdroje; úroky z medzičerpania modelujte ako samostatnú nákladovú položku.
• Escrow/úschova: chráni kupujúceho – prostriedky sa uvoľňujú developerovi po splnení podmienok. Vyhýbajte sa „voľnému“ poukazovaniu na bežný účet.

Záruky a zmluvná ochrana kupujúceho

• Záruka na konštrukciu a zariadenia: obvykle 2 roky na povrchy a vybavenie, 3–5 rokov na rozvody a 5–10 rokov na statiku; presné lehoty a rozsah musia byť v zmluve.
• Retenčná suma/alebo zádržné: percento z ceny zadržané do odstránenia vád zo snag listu.
• Banková záruka/poistenie plnenia: krytie rizika nedokončenia alebo zdržania; žiadajte určené penále za omeškanie a jasný mechanizmus odstúpenia.
• Snagging & odovzdanie: preberaj­te s technikom; protokolujte vady, termíny nápravy a sankcie.
• Správa domu: zmluva o správe (trvanie, práva vlastníkov meniť správcu, štruktúra poplatkov, transparentnosť fondu opráv).

Developer due diligence: signály kvality a red flags

• Track-record: dokončené projekty, kvalita materiálov, rýchlosť riešenia reklamácií, verejne dostupné súdne spory.
• Financovanie projektu: bankový dohľad (projekčný úver, covenants) je plus; „čistý vlastný kapitál“ bez kontroly môže znamenať vyššie riziko.
• Projektová dokumentácia: kolaudačné povolenie, energetický certifikát budovy (štítok), zmeny vo výstavbe a ich dopad na štandard.
• Realistický harmonogram: vyhýbajte sa neustále posúvaným termínom bez objektívnych dôvodov a kompenzácií.

Výnosy: ako ich počítať bez skresľovania

• Hrubý výnos (Gross Yield) = ročné nájomné / kúpna cena. Marketing často uvádza práve tento údaj – ignoruje náklady.
• Čistý výnos (Net Yield) = (ročné nájomné – prevádzkové náklady – prázdnota – správa – poistenie – servis) / všetok investovaný kapitál (vrátane fit-outu a transakčných nákladov).
• Cash-on-Cash = ročný voľný cashflow po splátke úveru / vlastné vložené prostriedky. Kľúčové pre investorov s pákou.
• IRR (vnútorné výnosové %): diskontuje celý časový profil (kúpa, nájom, predaj). Nepreceňujte budúci rast cien; používajte konzervatívny exit cap rate.

Modelový príklad (1-izbový byt, ilustratívny)

• Kúpna cena 180 000 €, fit-out + kuchyňa 12 000 €, transakčné náklady 3 000 € → investičná báza 195 000 €.
• Trhové nájomné 800 €/mes., prázdnota 1 mesiac/rok → inkaso 8 800 €/rok.
• Náklady: správa + fond opráv 1 100 €, poistenie 120 €, servis 200 €, provízia správcu nájmu 8 % z inkasa = 704 € → spolu 2 124 €.
• Net Yield ≈ (8 800 – 2 124) / 195 000 = 3,42 % (bez úveru).
• Páka: hypotéka 70 %, úrok 4,5 %, splátka 7 800 €/rok → Cash-on-Cash = (8 800 – 2 124 – 7 800) / 58 500 = –1,93 % (negatívny cashflow). Lekcia: výnos novostavieb je často pod úrokom – potrebujete buď vyššie nájomné, nižšiu cenu, alebo vlastný kapitál.

Citlivosť a stres testy: čo sa stane, ak…

• Nájom –10 % a prázdnota 2 mesiace: klesá Net Yield aj DSCR (ak ste na úvere); počítajte toleranciu na 2–3 negatívne scenáre naraz.
• Úrok +200 bps po refixácii: overte, či projekt prežije bez dotovania z iného príjmu.
• CAPEX šok v prvých 5 rokoch (fasáda, výťah, garážové brány): zvyšujte príspevok do rezervy; prečítajte si plán údržby od správcu.

Lokality a produkt: kde novostavba dáva zmysel

• Mikrolokalita: dostupnosť MHD/metro, občianska vybavenosť, hluk/ovanutosť, orientácia bytu, parkovanie.
• Mix projektu: retail v parteri (hluk vs. pridaná hodnota), komunitné služby, podiel investičných bytov (riziko prázdnoty pri recesii).
• Ponuka vs. dopyt: pipeline konkurencie (nové projekty v okolí) môže stlačiť nájomné aj ceny.

Špecifiká pre krátkodobé vs. dlhodobé nájmy

• Dlhodobý nájom: stabilita, nižšie opotrebenie; citlivosť na regulácie nájomného; menšia operatívna záťaž.
• Krátkodobý nájom: vyšší hrubý výnos, ale vyššie náklady (správa, upratovanie, prádlo, vybavenie), regulačné limity a sezónnosť. Bez profesionálnej správy môže byť čistý výnos nižší než očakávate.

Právny a zmluvný rámec prenájmu v novostavbe

• Domové pravidlá a zmluva o správe: či umožňujú krátkodobé prenájmy, umiestnenie klimatizácie, vonkajšie rolety, nabíjačky EV.
• Nájomná zmluva: indexácia nájmu, depozit, subnájom, zodpovednosť za zariadenie; dokumentujte stav bytu pri odovzdaní.
• Poistenie: prenajímateľská zodpovednosť (škody spôsobené nájomcom tretím osobám), poistenie zariadenia a skiel.

Daňový a účtovný aspekt

• Daň z príjmu z prenájmu: optimalizujte medzi paušálnymi a skutočnými výdavkami; zohľadnite odpisy (ak relevantné) a úroky z úveru podľa lokálnych pravidiel.
• DPH: pri komercii alebo krátkodobých prenájmoch môže vzniknúť povinnosť registrácie; konzultujte s daňovým poradcom.
• Miesto výkonu služby a miestne poplatky (pri krátkodobých pobytoch).

Exitová logika: predať, podržať, refinancovať

• Podržať, ak očakávaný rast nájmov a pokles úrokov zlepší cashflow do pozitívnych čísel v horizonte fixácie.
• Refinancovať, ak DSCR po stabilizácii NOI ≥ 1,25 a all-in úrok < Net Yield; zmysluplné najmä pri dlhšom investičnom horizonte.
• Predať, ak trh platí prémiu za novostavby (nízky cap rate), alebo ak projekt dlhodobo generuje negatívny cashflow bez vyhliadky zlepšenia.

Operatívny playbook pre prevzatie novostavby

1. Snag list s technikom + retenčné mechanizmy v zmluve.
2. Poistenia (nehnuteľnosť, zodpovednosť) aktívne od dňa prevzatia.
3. Energetické média prehlásiť a nastaviť odpočty; zmluvy s dodávateľmi.
4. Správa nájmu: inzercia, prehliadky, preverenie nájomníkov (income, referencie), štandardizovaná zmluva.
5. Finančná evidencia: rozpočet, rezerva, indexácia nájmu, pravidelné reporty.

Checklist: due diligence pred podpisom ZBKZ

• Developer (track-record, financovanie, spory, termíny).
• Zmluvy (záruky, penále za omeškanie, escrow, zadržné, snagging).
• Rozpočet TCO (fit-out, nábytok, transakcia, rezerva).
• Realistické nájomné (porovnateľné ponuky, prázdnoty, správa).
• Úverové podmienky (fixácia, LTV, poplatky, refix riziko).
• Správa domu (fond opráv, pravidlá, zákaz krátkeho nájmu?).
• Stres test (+200 bps úrok, –10 % nájom, 2 mesiace prázdnoty).

Novostavba je „produktový“ bet – vyhráva disciplína, nie hype

Novostavba ako investícia funguje, keď kupujete za správnu cenu, s pevnou zmluvnou ochranou, transparentnými nákladmi a rezervou voči trhovým výkyvom. Sledujte Net Yield vs. all-in úrok, plánujte CAPEX a správu, modelujte pesimistické scenáre. Ak čísla nevychádzajú, je lepšie projekt odmietnuť – aj najkrajší marketing nevytvorí výnos, ktorý neexistuje.