Nehnuteľnosti v podnikaní

Prehľad: nehnuteľnosti v podnikaní a prečo sú daňovo špecifické

Nehnuteľnosti patria medzi najvýznamnejší dlhodobý majetok podnikov. Ovlplyvňujú výšku daňového základu cez odpisy a technické zhodnotenie, cash flow cez DPH a jej odpočítanie/úpravy a zmluvnú flexibilitu cez prenájom, podnájom, či predaj a spätný prenájom (sale & leaseback). Správne nastavenie účtovania a daní pri nehnuteľnostiach vyžaduje jednotnú metodiku od zaradenia majetku až po ukončenie jeho používania.

Zaradenie nehnuteľnosti: vlastný majetok, investičný majetok, zásoby

• Hmotný dlhodobý majetok na vlastné používanie – administratíva, výroba, sklad, retail. Účtovanie cez odpisy, DPH podľa rozsahu zdaniteľných činností.
• Investičná nehnuteľnosť – držaná najmä kvôli výnosom z prenájmu a/alebo zhodnoteniu. Účtovné štandardy umožňujú odlišné oceňovacie modely; daňovo však rozhodujú predpisy o odpisoch a DPH.
• Nehnuteľnosť ako zásoba – developeri a flipperi (kúpa s cieľom predaja). Výdavky idú do obstarávacej ceny zásob; odpisy sa neuplatňujú, náklad sa uzná až pri predaji.

Obstarávacia cena a jej komponenty

Obstarávacia cena zahŕňa cenu kúpy, súvisiace poplatky (katastrálne, notárske, znalecké), projektové a povolovacie náklady, náklady na uvedenie do prevádzky. Nezahŕňa prevádzkové náklady po uvedení do užívania, pokuty a sankcie. Ak ide o kúpu vrátane DPH, zvážte, či je DPH odpočítateľná – ak nie je, stáva sa súčasťou obstarávacej ceny.

Daňové odpisy vs. účtovné odpisy

• Účtovné odpisy vyjadrujú ekonomické opotrebenie podľa skutočnej doby použiteľnosti a zvolenej metodiky (komponentné odpisovanie je často vhodné pri streche, TZB, výťahoch, technológiách).
• Daňové odpisy sa riadia zákonnými pravidlami (odpisové skupiny, metóda, začiatok a prerušenie odpisovania). Môžu sa líšiť od účtovných, čím vznikajú dočasné rozdiely.
• Komponentný prístup (účtovne) zlepšuje presnosť nákladov: veľké komponenty s rozdielnou životnosťou sa odpisujú samostatne. Daňovo sa však často uplatňuje jednotný režim, preto treba evidovať účtovno-daňové rozdiely.

Oprava vs. technické zhodnotenie

• Oprava a údržba – návrat do pôvodného stavu a funkčnosti; obvykle prevádzkový náklad bežného obdobia.
• Technické zhodnotenie – zásah, ktorý zvyšuje úžitkovú hodnotu, kapacitu, kvalitu či predlžuje životnosť; zvyšuje obstarávaciu cenu a odpisuje sa.
• Rozhranie je vecne dôležité a často sporné; pomáhajú technické posudky, položkový rozpočet a opis v projektovej dokumentácii.

Finančný leasing, operatívny nájom a sale & leaseback

• Operatívny nájom – nájomné je prevádzkový náklad, majetok ostáva u prenajímateľa. Daňovo sa posudzuje podľa zmluvy; DPH sa rieši v nájomných platbách.
• Finančný leasing – ekonomicky blízky kúpe; účtovne sa často aktivuje majetok a rozpozná záväzok. Daňové odpisy a časovanie nákladov sa riadia lokálnymi pravidlami.
• Sale & leaseback – uvoľní hotovosť predajom a následným prenájmom tej istej nehnuteľnosti. Pozor na ocenenie fair value, DPH pri prevode a na rozpoznanie zisku/straty podľa účtovných štandardov.

DPH pri kúpe nehnuteľnosti

• Režim oslobodenia vs. zdanenia závisí od typu nehnuteľnosti, jej „stáří“ a účelu. Oslobodené plnenie znamená bez DPH, ale aj bez nároku na odpočet (s výnimkami podľa dobrovoľného zdanenia, ak to právo umožňuje).
• Dobrovoľná voľba zdanenia (ak ju právna úprava pripúšťa) umožní odpočet DPH kupujúcemu – hodí sa pri čisto podnikateľskom využití. Voľba nesie následky pre budúce prenájmy a úpravu odpočítanej dane.
• Právne due diligence: preveriť status predávajúceho, evidenciu k DPH, či sa neuplatní prenos daňovej povinnosti alebo režim prevodu podniku/jeho časti.

DPH pri prenájme a zmiešanom použití

• Prenájom nehnuteľností býva spravidla oslobodený od DPH, s možnosťou voľby zdanenia pre nájomcom–platiteľom (podnikateľské využitie). Rozhodnutie ovplyvní nárok na odpočet pri investíciách do objektu.
• Zmiešané použitie (zdaniteľné + oslobodené činnosti): uplatňuje sa krátenie odpočtu koeficientom. Ten treba sledovať a upravovať podľa reálneho využitia.
• Technické zhodnotenie nájomcom: dohodnite zmluvne vlastníctvo zhodnotenia, nárok na náhradu a režim DPH pri odovzdaní/ukončení nájmu.

Úprava odpočítanej DPH pri investičnom majetku

Pri nehnuteľnostiach sa sleduje dlhé úpravné obdobie. Ak sa v nasledujúcich rokoch zmení účel využitia (napr. zdaniteľné prenájmy prejdú na oslobodené, alebo naopak), je potrebné upraviť pôvodne uplatnený odpočet. Úprava sa vykonáva podľa zákonného mechanizmu, ktorý rozpočítava uplatnený odpočet na roky úprav a koriguje ho podľa skutočného využitia.

Nepriame dane a stavebné práce

• Stavebné a montážne práce môžu spadať do prenesenia daňovej povinnosti (reverse charge) medzi platiteľmi. Skontrolujte, kto je povinný priznať daň a aké náležitosti má faktúra.
• Dodávky technológií (HVAC, FVE, výťahy) – posúdiť, či ide o tovar s montážou alebo stavebnú službu; dopad na miesto dodania a DPH režim.

Prenájom: daň z príjmov, nájomné a refakturácie

• Príjem z nájmu je zdaniteľný príjem podnikateľa, pričom nákladmi sú odpisy, opravy, energie a služby súvisiace s prenájmom.
• Refakturácie energií a služieb – ujasnite si, či ide o samostatné plnenie alebo o vedľajšie plnenie k nájmu (dopad na DPH a načasovanie zdanenia).
• Bezodplatné užívanie alebo „nájomné pod trhom“ môže mať daňové dopady (transferové oceňovanie medzi prepojenými osobami, dosah na odpočty DPH).

Transferové oceňovanie pri prepojených osobách

Prenájom a predaj nehnuteľností medzi prepojenými subjektmi musia byť na dĺžku ruky. Potrebná je dokumentácia porovnateľnosti (lokalita, plocha, technický stav, vybavenie, indexácia nájomného) a jasné zmluvné dojednania o službách, energiách, CAM (common area maintenance) a sankciách.

Technológie, komponenty a „fit-out“ v budovách

• FIT-OUT a tenant improvements – zmluvne rozlišujte, čo je súčasť stavby (odpisy spolu s budovou) a čo je samostatný majetok (kratšia životnosť, rýchlejšie odpisy).
• IT a bezpečnostné systémy – často oddeliteľné komponenty s inou životnosťou, vhodné pre komponentné odpisy účtovne.
• Energetické projekty (FVE, rekuperácia) – posúdenie, či ide o technické zhodnotenie stavby alebo samostatnú technológiu; dopad na DPH a dotácie.

Predaj nehnuteľnosti: daňový a DPH režim

• Daň z príjmov: rozdiel medzi predajnou cenou a daňovou zostatkovou cenou (po odpisoch) vstupuje do základu dane.
• DPH: posúdiť, či je predaj oslobodený alebo zdanený, a či sa neuplatní úprava odpočítanej dane (ak sa mení účel využitia po predaji).
• Due diligence kupujúceho: nájomné zmluvy, vecné bremená, environmentálne riziká, kolaudácie a súlad s povoleniami.

Nehnuteľnosť u nájomcu: účtovanie investícií do cudzieho majetku

• Technické zhodnotenie v prenajatom priestore účtuje nájomca ako vlastný dlhodobý majetok (investícia do cudzieho majetku) a odpisuje počas doby použiteľnosti alebo zmluvy.
• Pri ukončení nájmu treba vyriešiť vysporiadanie (odkúpenie, kompenzácia, odstránenie na náklady nájomcu) a režim DPH pri odovzdaní zhodnotenia.

Dotácie a daňové odpisy

Dotácie na obstaranie alebo technické zhodnotenie zvyčajne znížia daňový základ prostredníctvom zníženia odpisov alebo sa účtujú ako výnosy rozpúšťané do obdobia. Treba ustrážiť podmienky čerpania a vplyv na DPH (dotácia k cene vs. mimo ceny).

Ekologické a ESG aspekty

• Energetické certifikáty a audity – môžu byť požiadavkou nájomcov, bánk i regulátorov; náklady často kvalifikujú ako technické zhodnotenie.
• Green lease klauzuly – rozdelenie povinností pri znižovaní spotrieb a investíciách; dopad na náklady nájomcu a prenajímateľa.

Najčastejšie chyby v praxi

• Zámena opravy a technického zhodnotenia, čo skreslí daňový základ.
• Nesprávne nastavený DPH režim prenájmu (oslobodený vs. zdanený) a následná strata odpočítanej DPH.
• Opomenutie úprav odpočtu DPH v nasledujúcich rokoch pri zmene využitia.
• Neexistencia transfer pricing dokumentácie pri prenájmoch prepojeným osobám.
• Nejasné zmluvy o fit-oute a investíciách nájomcov – spory pri ukončení nájmu.

Kontrolný zoznam (checklist) pre CFO/účtovné oddelenie

Modelové scenáre a daňové dôsledky

• Kúpa kancelárskej budovy s plne zdaniteľným prenájmom – možnosť uplatniť plný odpočet DPH (ak to právny režim dovolí); pozor na úpravy pri neskoršej zmene mixu nájomcov.
• Retail park s mixom nájomcov – oslobodené a zdanené plnenia; krátenie odpočtu a povinné ročné vyrovnanie koeficientu.
• Developer predáva byty – nehnuteľnosti ako zásoby; DPH režim predaja podľa typu a fázy, žiadne odpisy, náklady v obstarávacej cene sa premietnu do nákladov pri predaji.

Governance: interné smernice a evidencia

• Smernica k odpisovaniu – životnosti, komponentizácia, metódy.
• Smernica k DPH – pravidlá volieb zdanenia, krátenie a úpravy odpočtu, evidencia investičného majetku.
• Asset register a projektové karty – položkový rozpočet, faktúry, kolaudácie, prevádzkové denníky, fotodokumentácia.

Zhrnutie a odporúčania

Pri nehnuteľnostiach sa stretáva účtovníctvo, daň z príjmov a DPH. Kľúčom je správne zaradenie majetku, dôsledné odlíšenie opravy a technického zhodnotenia, premyslené nastavenie DPH režimu pri kúpe a prenájme a včasná dokumentácia pre účely daňových kontrol. Zmiešané využitie si vyžaduje koeficient a úpravy odpočtu, prepojené osoby zas transferové oceňovanie. V prípade veľkých transakcií sa vždy oplatí predbežná daňová analýza a konzultácia so špecialistom.

Upozornenie

Tento text je koncipovaný ako odborný rámec. Konkrétne sadzby, lehoty, odpisové skupiny, úpravné obdobia a DPH režimy sa riadia aktuálnou legislatívou a metodickými usmerneniami. Pred aplikáciou na konkrétny prípad overte aktuálne pravidlá pre príslušné zdaňovacie obdobie.