Prečo sa mýty o pôžičkách držia tak dlho
Bankové úvery sú komplexný produkt – mieša sa v nich úrokové riziko, regulácie, interné modely bánk a správanie klientov. Zjednodušenia a skratky preto lákajú. Mýty sú však drahé: vedú k nesprávnemu výberu produktu, zbytočným poplatkom a rizikám, ktoré sa dajú riadiť. V nasledujúcich kapitolách rozoberáme najčastejšie tvrdenia a uvádzame ich na pravú mieru.
Mýtus: „Najnižší úrok = najlacnejší úver“
Realita: Celkovú cenu určuje RPMN a súčet peňažných tokov (splátky + poplatky + poistenia + sankcie). Nízka sadzba môže byť kompenzovaná spracovateľským poplatkom, poplatkom za vedenie, poistením alebo nevýhodnou fixáciou. Dôležité je porovnanie celkovej zaplatenej sumy pri rovnakých predpokladoch (výška, splatnosť, fixácia) – nie iba úroku.
Mýtus: „Nečerpané kreditné limity sa nepočítajú“
Realita: Banka obvykle započíta percento z limitu (napr. 3–5 %) ako fiktívnu splátku do DSTI, aj keď kartu nepoužívate. Zníženie či zrušenie limitov krátko pred žiadosťou často citeľne zlepší bonitu.
Mýtus: „Refinancovanie sa vždy oplatí“
Realita: Refinancovanie má zmysel vtedy, ak čistý prínos po započítaní poplatkov (nový znalecký posudok, kataster, poistenie, poplatky za zmenu, prípadná sankcia) prevýši náklady a riziká. Pri dlhom zvyšku fixácie, vysokom LTV alebo slabšej bonite môže byť výsledok horší než ponechanie úveru.
Mýtus: „Dlhšia splatnosť je zlá, vždy preplatím dvojnásobok“
Realita: Dlhšia splatnosť znižuje mesačnú splátku a zlepšuje DSTI, čo môže byť podmienkou schválenia. Áno, celkovo zaplatíte viac na úrokoch, ale rozdiel viete kontrolovať mimoriadnymi splátkami a skrátením splatnosti neskôr. Nesprávne je porovnávať iba „preplatok“ bez ohľadu na cashflow a flexibilitu.
Mýtus: „Fixácia sadzby vám zablokuje všetko“
Realita: Fixácia zafixuje iba úrok na dohodnuté obdobie. Iné zmeny (mimoriadne splátky, úprava poistenia, zmena účtu) sú často možné podľa sadzobníka. Dôležité je čítať zmluvné podmienky a poplatky za zmeny počas fixácie.
Mýtus: „Variabilná sadzba vždy ušetrí“
Realita: Variabilná sadzba býva lacnejšia na začiatku, nesie však úrokové riziko. Pri raste referenčných sadzieb sa splátky zvyšujú a rozpočet je zraniteľný. Hodí sa pre klientov s rezervou a schopnosťou zniesť volatilitu – nie ako „štandard“.
Mýtus: „Stačí mať vysoký príjem, banka schváli všetko“
Realita: Bonita nie je len o príjme. Banka sleduje DSTI/DTI, typ príjmu (stabilita), LTV, kreditnú históriu, sektorové riziko a interné skóre. Vysoký, ale volatilný príjem či negatívne registre môžu rozhodnutie zhoršiť.
Mýtus: „Jedno omeškanie nič neznamená“
Realita: Čerstvé omeškanie (najmä >30 dní) môže výrazne znížiť skóre a oddialiť schválenie. Aj „technické“ omeškania (nezaplatená kreditka pár dní) sa v niektorých registroch premietajú. Udržujte nulové omeškania minimálne 6–12 mesiacov pred žiadosťou.
Mýtus: „Poistenie schopnosti splácať je zbytočné alebo naopak povinné“
Realita: Poistenie je voliteľný nástroj riadenia rizika. Niekedy pomôže k lepšej marži (cross-sell), ale musí dávať ekonomický zmysel: rozsah krytia, výluky, čakacie doby, cena. Zmysel má pri vysokom LTV, závislosti na jednom príjme alebo profesiách s vyšším rizikom výpadku.
Mýtus: „Banka vždy zamietne SZČO a freelancerov“
Realita: SZČO sú posudzovaní konzervatívnejšie, nie automaticky negatívne. Kľúčová je kontinuita príjmov (2 roky), preukázateľnosť cez účet, primeraná daňová optimalizácia a stabilné odvetvie. Kvalitná dokumentácia (DP, účtovné výkazy, zmluvy) výrazne pomáha.
Mýtus: „Odklad splátok nič nemení“
Realita: Odklad je reštrukturalizácia. Nie vždy poškodí skóre, ale banky ho pri posudzovaní zohľadňujú a môže dočasne sťažiť nové financovanie. Vždy počítajte s predĺžením splatnosti alebo vyšším celkovým úrokom.
Mýtus: „Znalec vie ‘nastaviť’ cenu, ako potrebujem“
Realita: Znalecký posudok má metodické pravidlá a interné validácie banky. Pri nadhodnocovaní hrozí krátenie uznanej hodnoty a vyššie LTV, čo zhorší úrok alebo vedie k zamietnutiu. Pomáha kvalitná dokumentácia a porovnateľné predaje, nie „dohoda“.
Mýtus: „Hypotéka v cudzej mene je skvelá, lebo nižší úrok“
Realita: Nižší úrok môže okamžite zmazať kurzové riziko. Ak nemáte príjem v tej istej mene alebo hedging, oslabenie domácej meny zvýši splátku a eurový zostatok. Pre väčšinu domácností je bezpečnejší úver v mene príjmov.
Mýtus: „Cross-sell znižuje úrok ‘zadarmo’“
Realita: Zľava je výmenou za iné príjmy banky (poistenie, investície, prémiový účet). Spočítajte celkové náklady doplnkov vs. úsporu na úroku. Niekedy je výhodnejšie zvoliť vyšší úrok bez drahých doplnkov.
Mýtus: „Konsolidácia dlhov je automaticky výhodná“
Realita: Konsolidácia zníži splátku predĺžením splatnosti, nie vždy cenu. Porovnávajte RPMN a celkovo zaplatené oproti pôvodným úverom. Dajte si pozor na nové poplatky a stratu výhod (napr. splatenie krátko pred koncom starého úveru).
Mýtus: „Každý dopyt do registra škodí rovnako“
Realita: Banky rozlišujú agregované dopyty v krátkom čase a jednotlivé účelové dopyty. „Naklikané“ žiadosti u viacerých bánk naraz vedia skóre dočasne zhoršiť. Preto si robte predbežnú kalkuláciu a následne cielene žiadajte 1–2 banky.
Mýtus: „Pri investičnom byte mi banka uzná celé nájomné“
Realita: Banky obvykle uznávajú konzervatívnu časť nájmu (napr. 60–80 %) kvôli výpadkom a nákladom. Počítajte s tým v bonite a nerátajte s plným nájmom ako s istým zdrojom.
Mýtus: „Fixovanú sadzbu môže banka počas fixácie zvýšiť“
Realita: Fixovaná sadzba platí dohodnuté obdobie. Meniť sa môžu len podľa zmluvy definované položky (napr. poistné, vedenie účtu), nie samotná úroková sadzba. Po skončení fixácie banka ponúkne novú – tu treba vyjednávať alebo refinancovať.
Mýtus: „Žiadosť sa dá ‘zachrániť’ pridaním spoludlžníka vždy“
Realita: Spoludlžník zlepší DSTI, no prenesie riziká a záväzky na ďalšiu osobu. Pri vysokom LTV alebo slabej kreditnej histórii to nemusí stačiť. Niekedy je efektívnejšie znížiť požadovanú sumu alebo predĺžiť splatnosť.
Mýtus: „Banka nepotrebuje vedieť pôvod vlastných zdrojov“
Realita: AML/KYC je zákonná povinnosť. Pri hypotéke musíte preukázať legálny pôvod vlastných zdrojov (úspory, dar, predaj majetku) a transparentný tok peňazí (úschova, bezhotovostné platby). „Hotovosť v trezore“ nestačí.
Mýtus: „Úrok je jediný parameter, ktorý má zmysel riešiť“
Realita: Kľúčové sú aj poplatky, podmienky zmeny úveru, flexibilita mimoriadnych splátok, výška a typ fixácie, poistenie, podmienky čerpania a zmluvné sankcie. Lacná sadzba s tvrdými podmienkami môže byť najdrahšia.
Tabuľka: Mýtus vs. realita v skratke
| Mýtus | Realita | Čo urobiť |
|---|---|---|
| Najnižší úrok = najlacnejšie | Cena = RPMN + celkové toky | Porovnajte celkovú zaplatenú sumu |
| Nečerpané limity sa nerátajú | Započítava sa % z limitu | Znížte/zrušte limity pred žiadosťou |
| Refinancovanie vždy | Závisí od poplatkov a LTV | Spočítajte čistý prínos |
| Dlhá splatnosť = zlé | Zlepšuje DSTI, stojí úrok | Nastavte a doplácajte mimoriadne |
| Variabil vždy ušetrí | Riziko rastu splátky | Len s rezervou/hedgingom |
Praktický rámec: ako si vybrať správny úver bez mýtov
- Definujte cieľ (bývanie/investícia/konsolidácia) a horizont.
- Spočítajte cashflow: príjmy, fixné výdavky, rezervy, tolerancia rizika.
- Porovnávajte RPMN a celkové toky pri rovnakých predpokladoch (suma, splatnosť, fixácia).
- Otestujte stres: +2 p. b. na sadzbe, +10–15 % na nákladoch, výpadok príjmu 1–3 mesiace.
- Skontrolujte flexibilitu: mimoriadne splátky, zmeny počas fixácie, sankcie.
- Overte bonitu: DSTI/DTI po novom úvere, vplyv limitov, LTV a kreditnej histórie.
- Nezabudnite na AML/KYC: pôvod vlastných zdrojov a trasovateľné platby.
Checklist: čo si pripraviť pred žiadosťou
- Zrušte nevyužívané kreditné limity a doplaťte krátke úvery.
- Vyberte fixáciu podľa rizika a životných plánov (nie podľa „módy“).
- Pripravte výpisy, pásky/daňové priznania, doklady k nehnuteľnosti.
- Urobte si predbežný prepočet splátky a DSTI pri stresovej sadzbe.
- Počítajte celkovú cenu vrátane poplatkov a doplnkov.
Zhrnutie: fakty porazia mýty, keď rátate správne
Financovanie bývania či konsolidácia dlhov je kombináciou ceny, rizika a flexibility. Mýty skresľujú všetky tri. Namiesto hľadania „najnižšieho úroku“ sa sústreďte na celkovú zaplatenú sumu, udržateľnosť splátky a zmluvné podmienky. Keď tieto tri premenné dostanete pod kontrolu, vyhnete sa nákladným omylom – a mýty stratia silu.
