Fixované oproti pohyblivým úrokom

Fixná verzus variabilná sadzba: základné východiská

Úroková sadzba je cena peňazí a zároveň poistka proti neistote. Fixná sadzba drží nemenný úrok počas dohodnutej periódy (napr. 1, 3, 5, 10 rokov), bez ohľadu na vývoj trhových sadzieb. Variabilná sadzba (plávajúca) sa pravidelne prepočítava podľa referenčného indexu (napr. 1M/3M/6M PRIBOR/€STR) plus marža banky. Rozhodnutie medzi nimi je primárne o rizikovom profile, horizonte plánov a citlivosti rozpočtu na výkyvy splátky.

Ako banky cenujú fix a variabil: marža, index a krivka

• Variabilná sadzba = krátky referenčný index (napr. 3M) + marža banky. Splátka sa mení pri každej refixácii indexu.
• Fixná sadzba = implikovaná „poistka“ proti pohybu sadzieb počas fixácie. Banka nakupuje/alebo si účtuje prémium za riziko zmeny úrokov (úroková krivka, swapy).
• Termínová štruktúra úrokov (výnosová krivka) rozhoduje, či je fix aktuálne drahší/lacnejší oproti „očakávanej“ ceste variabilu.

Fixná sadzba: výhody, nevýhody, kedy dáva zmysel

• Výhody:
  • Stabilná splátka – rozpočtová istota.
  • Ochrana pri raste trhových sadzieb a inflácie.
  • Psychologický komfort (nižší stres, lepšia plánovateľnosť).
• Nevýhody:
  • Pri poklese sadzieb nezdieľate výhodu až do konca fixácie (ak nepreplatíte poplatky za skoršie splatenie/refinancovanie).
  • Často vyššia počiatočná sadzba než variabil.
  • Možné break-fees (náhrada nákladov banky) pri predčasnom splatení počas fixácie.
• Vhodná pre: domácnosti s nízkou toleranciou rizika, pevne daným rozpočtom, dlhším horizontom držby nehnuteľnosti, alebo pri vyššom LTV, kde nárazové zdraženie splátky predstavuje systémové riziko.

Variabilná sadzba: výhody, nevýhody, kedy dáva zmysel

• Výhody:
  • Okamžitá participácia na poklese trhových sadzieb.
  • Typicky nižší štartovací úrok než fix rovnakého horizontu.
  • Flexibilnejší exit – nižšie alebo žiadne sankcie pri refinancovaní/splatení (závisí od podmienok).
• Nevýhody:
  • Splátka sa môže výrazne zvýšiť pri raste sadzieb – rozpočtová volatilita.
  • Vyžaduje disciplinovaný cash buffer a aktivnu správu.
• Vhodná pre: profesionálov s vyšším a variabilným príjmom, investorov s kratším horizontom držby, alebo tých, čo aktívne hedžujú riziko (deriváty, rezervy) a vedia, že výnosy pokryjú prípadný rast nákladov.

Horizont, LTV a citlivosť rozpočtu: tri osi rozhodovania

• Horizont držby: ak plánujete predaj či refinancovanie do 1–3 rokov, variabil alebo krátky fix minimalizuje sankcie a riziko nesúladu.
• LTV (Loan-to-Value): vyššie LTV = vyššia zraniteľnosť pri raste sadzieb → dlhší fix znižuje riziko splátkového šoku.
• Citlivosť rozpočtu: index schopnosti absorbovať +2 až +3 p. b. na úroku. Ak by takýto šok prekročil 40–45 % z čistých príjmov, fixácia je defenzívnejšia voľba.

Úrokové riziko v číslach: duration splátky a stres test

Pre ilustračný anuitný úver 200 000 € na 25 rokov:

• Pri úroku 3,5 % je splátka ~ 1 001 € mesačne.
• Pri úroku 5,5 % (nárast o 2 p. b.) je splátka ~ 1 229 € mesačne.
• Rozdiel: +228 € mesačne (≈ +22,8 %). Toto je praktický stres test na variabilnú sadzbu.

Duration anuitnej splátky zachytáva, ako citlivá je čistá súčasná hodnota na zmenu sadzby; čím dlhší zvyšný čas splatnosti, tým väčšia citlivosť (a motivácia fixovať).

Poplatky a zmluvné klauzuly: break-costs, refixácia, mimoriadne splátky

• Break-costs pri fixoch: banky si uplatňujú náhradu za predčasné splatenie počas fixácie. Overte presný vzorec (diskontovanie rozdielu sadzieb, administratívne limity) a zákonné stropy.
• Refixácia: po skončení fixu banka ponúkne novú fixáciu; porovnajte konkurenčné ponuky a APR, nielen nominálnu sadzbu.
• Mimoriadne splátky: nastavte si rytmus (napr. 10–20 % ročne bez sankcie v refixačnom okne) a proces notifikácie.

Stratégie: celý fix, celý variabil, alebo split (mix)

• Plný fix: maximum istoty; vhodné pre domácnosti a dlhodobé vlastníctvo bývania.
• Plný variabil: maximum flexibility; vhodné pre krátky horizont a aktívnu správu rizika.
• Split-rate: rozdelenie úveru na dve/trisérie (napr. 60 % fix 5 rokov, 40 % variabil). Cieľom je vyhladiť riziko a zachytiť časť poklesu sadzieb.

Hedging: jednoduché nástroje pre pokročilých

• Úrokový cap: strop na variabilnú sadzbu – platíte prémiu, výmenou limitujete horné riziko.
• Interest Rate Swap (IRS): výmena variabil za fix (alebo naopak) – používané najmä pri väčších úveroch a komercii.
• Cash buffer: hoci nie je derivát, finančný vankúš 6–12 mesačných splátok je najpružnejší „hedge“ pre domácnosti.

Makro scenáre a ich implikácie

• Dezinflácia a uvoľňovanie: variabil zvyčajne klesá rýchlejšie; krátky fix alebo mix môžu mať výhodu.
• Sticky inflácia a vyššie sadzby dlhšie: dlhší fix chráni rozpočty; variabil vyžaduje cap/rezervy.
• Vysoká volatilita: split-rate stratégia vyhladzuje výsledok naprieč cestami vývoja.

Ilustratívny porovnávací príklad

Úver 200 000 € na 25 rokov. Voľba A: fix 5 rokov na 4,2 %. Voľba B: variabil = index + marža, štart 3,7 %, následné dráhy:

• Scenár 1 – pokles sadzieb: priemerný variabil počas 5 rokov 3,2 %. Úspora oproti fixu môže dosiahnuť ~4–6 tis. € na úrokoch (po zohľadnení zloženia anuitnej splátky).
• Scenár 2 – stabilita: priemer 3,8 %. Variabil vyhrá mierne, no s vyššou volatilitou splátky.
• Scenár 3 – rast: priemer 5,0 %. Fix šetrí ~3–5 tis. €, navyše chráni cashflow.

Záver z príkladu: hodnota fixu je najvyššia, keď je rozpočet krehký a riziko rastu sadzieb nenulové; hodnota variabilu rastie s pravdepodobnosťou poklesu sadzieb a schopnosťou absorbovať výkyvy.

Investor vs. vlastné bývanie: rozdielne priority

• Vlastné bývanie: priorita je stabilita splátky a psychologický komfort → dlhší fix (5–10 rokov) býva preferovaný, najmä pri vyššom LTV.
• Investičná nehnuteľnosť: dôležitý je spread medzi nájmom a splátkou. Ak nájom indexujete, variabil môže byť prirodzený „matching“, no vyžaduje cap/rezervu.

Regulačné a zmluvné detaily, na ktoré nezabudnúť

• Presné refix termíny, notifikácie a referenčné indexy (zdroj dát, dňová báza, zaokrúhľovanie).
• APR a celkové náklady – porovnávajte efektívne, nie len nominálne sadzby.
• Predčasné splatenie: limity, poplatky, špeciálne okná bez sankcie.
• Poistenie schopnosti splácať a majetkové poistenie – podmienky viazané k úveru môžu zmeniť reálnu cenu.

Checklist pred finálnym rozhodnutím

• Ak mi úrok stúpne o +2 p. b., ostane DTI/DSR v bezpečnej zóne?
• Aký je môj horizont držby (predaj/refinancovanie)?
• Mám cash buffer aspoň na 6–12 splátok?
• Je ponuka banky porovnateľná na báze APR a poplatkov?
• Rozumiem výpočtu break-costs a možnostiam mimoriadnych splátok?
• Nezvažujem split-rate na vyhladenie rizika?

Najčastejšie chyby a ako sa im vyhnúť

• Porovnávanie len nominálnych sadzieb, nie celkových nákladov.
• Podcenenie splátkového stresu pri variabile bez rezervy.
• Príliš krátky fix pri domácnosti s napätým rozpočtom.
• Ignorovanie zmluvných detailov (index, refix deň, cap na poplatky).

Komu sa čo hodí

Ak je pre vás kľúčová predvídateľnosť, rozpočet je citlivý na zmeny a plánujete dlhšie držať úver, zvoľte fix (často 5–10 rokov). Ak máte rezervy, flexibilné príjmy a očakávate pokles sadzieb či skorší exit, môže dávať zmysel variabil alebo mix. Rozhodnutie ukotvite v číslach – stres test, APR porovnanie a jasné zmluvné klauzuly – a výber sadzby sa zmení z odhadu na riadené riziko.