Doklady pre úver

Prečo mať checklist dokumentov pre banku

Správne pripravené podklady výrazne skracujú čas schvaľovania úveru, znižujú počet dodatočných výziev banky a pomáhajú dosiahnuť lepšie podmienky. Tento odborný checklist je usporiadaný podľa typu úveru a reflektuje najčastejšie požiadavky bánk pri hypotékach, spotrebných úveroch, refinancovaní, úveroch na výstavbu aj pri firemnom financovaní. V jednotlivých sekciách nájdete povinné dokumenty, doplnkové prílohy, overenia identity a majetku, ako aj špecifiká podľa povolania a účelu úveru.

Všeobecné zásady a praktické tipy

• Platnosť a čitateľnosť: doklady totožnosti nesmú byť po dobe platnosti; skeny musia byť ostré, bez odleskov a orezané.
• Aktualita potvrdení: bankové výpisy a potvrdenia o príjme typicky nesmú byť staršie ako 30–90 dní (podľa politiky banky).
• Konzistencia údajov: mená, adresy, parcely a sumy musia sedieť naprieč zmluvami, katastrom, poistkami a výpismi.
• Open banking: v prípade súhlasu vie banka nahradiť časť dokumentov priamym načítaním histórie účtu (zníži administratívu).
• Pre verifikáciu hotovosti: veľké vklady v hotovosti si pripravte s pôvodom (darovacia zmluva, kúpna zmluva, predaj aktíva, daňové priznanie).

Master checklist: rýchly prehľad podľa typu úveru

Identifikačné a právne dokumenty (všetky úvery)

• Občiansky preukaz / pas (pri cudzincoch aj povolenie na pobyt).
• Rodné číslo, DIČ/IČO (ak podnikateľ).
• Stav a režim BSM: sobášny list/rozvodový rozsudok, dohoda o zúžení/rozšírení BSM, dohoda o vyporiadaní.
• Súhlasy: spracovanie osobných údajov, dopyty do registrov, open banking, KYC/AML dotazník.
• Kontaktné údaje overené (e-mail, telefón), prípadne potvrdenie o doručovacej adrese.

Dokladovanie príjmu podľa typu žiadateľa

• Zamestnanec: potvrdenie o príjme (zamestnávateľ), výplatné pásky (3–6 mesiacov), výpisy z účtu (3–6 mesiacov), pracovná zmluva/dodatok, info o skúšobnej/dobrovoľníckej dobe, prípadne potvrdenie o PN/MD/RD.
• OSVČ/živnostník: daňové priznanie za posledné 1–2 roky, potvrdenie o podaní/prijatí, účtovná závierka alebo evidencia príjmov a výdavkov, výpisy z účtu, prehľady do SP/ZP, prípadne potvrdenie o bezdĺžnosti.
• Jednoosobová s.r.o.: účtovná závierka (súvaha, Výkaz Ziskov a Strát, poznámky), daňové priznanie, výpisy z firemného a osobného účtu, zmluva spoločníka, prepojenie s osobnými príjmami (dividendy/odmeny).
• Dôchodca: rozhodnutie o priznaní dôchodku, výmer, výpis z účtu.
• Príjmy z prenájmu: nájomné zmluvy, výpisy inkasa, daňové priznanie – príjem z prenájmu, evidencie nákladov.

Hypotéka na kúpu nehnuteľnosti: kompletný checklist

• Účel: rezervačná/kúpna zmluva, prípadne budúca kúpna zmluva; doloženie kúpnej ceny a termínov.
• Nehnuteľnosť: LV (čerstvé), katastrálna mapa/snímka, list vlastníctva správcu (ak byt), potvrdenie o bezdlžnosti od SVB/správcu, pôdorysy, energetický certifikát (ak dostupný).
• Ocenenie: znalecký posudok (ak banka nevyužije vlastný model), fotodokumentácia.
• Vlastné zdroje: výpisy preukazujúce nasporené prostriedky, darovacia zmluva, čestné vyhlásenie o pôvode.
• Poistenie: poistná zmluva k nehnuteľnosti s vinkuláciou v prospech banky (pred čerpaním) a prípadne poistenie schopnosti splácať.
• BSM a spoludlžníci: súhlasy, podpisy, ručiteľské vyhlásenia (ak sú).
• Čerpanie: návrh na vklad záložného práva, potvrdenie o podaní na kataster, sprievodné vyhlásenia.

Hypotéka na výstavbu/rekonštrukciu: tranže a kontrolné dokumenty

• Právne podklady: stavebné povolenie/ohlásenie, právoplatnosť rozhodnutia, projektová dokumentácia, LV k pozemku (vrátane vecných bremien), vyjadrenia správcov sietí (ak relevantné).
• Rozpočet a harmonogram: položkový rozpočet stavebných prác, zmluva o dielo, harmonogram etáp, plán čerpania tranží.
• Ocenenie: posudok na rozostavanú stavbu, priebežné prehliadky znalca alebo technika banky, fotodokumentácia pred/po čerpaní.
• Čerpanie: faktúry, dodacie listy, potvrdenie o platbách; pri samo-výstavbe môže banka vyžadovať nákupné doklady materiálu.
• Kolaudácia: kolaudačné rozhodnutie, súpisné číslo, revízne správy (elektro, plyn), aktualizácia poistky.

Refinancovanie hypotéky: čo potrebuje nová banka

• Pôvodná úverová zmluva a všetky dodatky.
• Potvrdenie o zostatku k požadovanému dátumu, číslo účtu na predčasné splatenie, výška poplatku/úrokov do konca fixácie.
• LV a záložné práva: aktuálny výpis, informácia o poradí záložných práv, prípadne súhlas 1. veriteľa pri 2. poradí.
• Ocenenie: nový posudok alebo akceptácia existujúceho; fotodokumentácia.
• História splácania: potvrdenie o bezproblémovom splácaní (ak banka vyžaduje).

Úver na pozemok a špecifiká

• LV a geometrický plán (vymedzenie parcely, druh pozemku, prístupová cesta).
• Územnoplánovacia informácia alebo vyjadrenie obce o možnej výstavbe.
• Prístup a siete: vyjadrenia správcov, zmluvy o zriadení vecných bremien (ak prístup cez cudzie pozemky).
• Ocenenie: znalecký posudok pozemku; pri výstavbe následne prechod na úver na stavbu.

Investičná nehnuteľnosť (prenájom): dôraz na výnos

• Štandard „kúpa hypotéky“ + doloženie výnosového potenciálu: odhad trhovej výšky nájomného, návrhy nájomných zmlúv, predošlé nájomné zmluvy (ak kupujete obsadenú nehnuteľnosť).
• Daňové doklady z prenájmov, evidencia príjmov/výdavkov, plán obsadenosti, rezervný fond na opravy (pri bytoch v SVB informácia o fonde).
• Poistka prenajímateľa a zodpovednosti, vinkulácia.

Spotrebné úvery a konsolidácie: dokumentová jednoduchosť

• Core: doklady totožnosti, potvrdenie o príjme alebo výpisy z účtu, prehľad záväzkov (alebo súhlas s open banking).
• Konsolidácia: zmluvy konsolidovaných pôžičiek, aktuálne zostatky, účty na doplatenie, potvrdenia o vysporiadaní po splatení (doručujú sa následne).
• Účelové úvery: faktúry, objednávky, rozpočty (rekonštrukcia, auto, zariadenie domácnosti).

Dokumenty k zabezpečeniu: záložca, ručiteľ, spoludlžník

• Záložná zmluva k nehnuteľnosti/pohľadávke/hypotéke; návrh na vklad záložného práva do katastra; vyznačenie plomb.
• Poistenie zálohu s vinkuláciou (nehnuteľnosť, prípadne poistka stavby v realizácii).
• Ručiteľské vyhlásenie a jeho príjmové doklady (ak riešené ručenie).
• Súhlasy manžela/manželky pri BSM a zaťažení spoločného majetku.

KYC/AML a preverenia: čo si banka overuje

• Identifikácia a verifikácia (eID/videoident, kontrola dokladov, liveness).
• Sankčné a PEP zoznamy, negatívne informácie, mediálne rešerše.
• Pôvod finančných prostriedkov pri vyšších vkladoch a daroch.
• Registre: úverové registre (pozitívne/negatívne), interné databázy, prípadne pracovné overenie u zamestnávateľa.

Špeciálne situácie a dodatkové dokumenty

• Cudzinec: povolenie na pobyt, daňová rezidencia, preklady kľúčových dokumentov súdnym prekladateľom.
• Rozvod/rozchod: právoplatný rozsudok, dohoda o vyporiadaní BSM, dohoda o starostlivosti o deti (ak vplýva na výdavky).
• Dar/dedičstvo: darovacia zmluva, dedičské rozhodnutie, nadobúdací titul, potvrdenie o nadobudnutí právoplatnosti.
• Vecné bremená, záložné práva tretích osôb: zmluvy, súhlasy, dohody o poradí záložných práv, vysporiadanie ťárch pred čerpaním.
• Kooperatívne vlastníctvo/DRUŽSTVO: potvrdenia družstva, nájomná zmluva, práva a povinnosti člena, opcie na prevod bytu.

Firemné úvery: účtovné a právne minimum

• Účtovné výkazy: súvaha, VZaS, cash-flow (ak existuje), poznámky, daňové priznania 2 roky, priebežné výsledky za aktuálny rok.
• Bankové výpisy (6–12 mesiacov), prehľady DPH, záväzky a pohľadávky (aging), zmluvy s kľúčovými odberateľmi/dodávateľmi.
• Kolaterál: LV na nehnuteľnosti, znalecké posudky, inventárne zoznamy, zmluvy o ručení, vinkulácie poistiek, prípadne factoringové rámce.
• Právne dokumenty: výpis z Obchodného registra, spoločenská zmluva/stanovy, podpisové vzory, štruktúra vlastníctva (UBO), zápisnice z valného zhromaždenia o prijatí úveru.
• Business plán a projekcie (P/L, cash-flow, scenáre a citlivostná analýza pri investičných úveroch).

Kontrolné bodovanie: pred podaním žiadosti si overte

• Máte skompletizované doklady totožnosti a všetky súhlasy (registre, spracovanie údajov, open banking)?
• Sedia adresy a parcelné čísla v LV, zmluvách a v posudku?
• Viete preukázať príjem konzistentne výplatnými páskami a výpismi z účtu (alebo cez open banking)?
• Je pôvod vlastných zdrojov transparentne doložený (dar, úspory, predaj majetku)?
• Máte pripravené poistenie a vinkuláciu pre čerpanie (pri hypotéke)?
• Pri výstavbe: sedí rozpočet, harmonogram a mechanizmus čerpaní po tranžiach?

Najčastejšie chyby a ako sa im vyhnúť

1. Neaktuálne LV alebo posudok – aktualizujte pred podaním žiadosti.
2. Nekonzistentné údaje medzi zmluvami – urobte finálne porovnanie čísel a identifikátorov.
3. Nedoložený pôvod vlastných zdrojov – pripravte si darovacie zmluvy a výpisy s históriou.
4. Chýbajúca poistka a vinkulácia pri čerpaní – komunikujte s maklérom/poisťovňou vopred.
5. Ignorovanie BSM režimu – zabezpečte súhlasy a spoločné podpisy načas.

Mini-checklist na 1 stranu (summary)

• Identita a súhlasy: OP/pas, BSM, KYC/AML, registre, open banking.
• Príjem: potvrdenie + výpisy (zam.), daňové priznania (OSVČ/s.r.o.).
• Nehnuteľnosť: LV, kúpna/rezervačná zmluva, posudok, poistka + vinkulácia.
• Účel: rozpočet/projekt (výstavba), konsolidačné zmluvy (konsolidácia), zostatky a účty na doplatenie (refi).
• Čerpanie: vklad záložného práva, potvrdenia o podaní, fotodokumentácia (výstavba), číslo účtu predávajúceho.

Pripravený klient = rýchlejší úver a lepšie podmienky

Dobre zostavený balík dokumentov je najlacnejší spôsob, ako zrýchliť schvaľovanie a minimalizovať riziko odmietnutia alebo zhoršenia podmienok. Využite tento checklist ako pracovný zoznam, udržujte ho aktuálny a pri špecifických situáciách (cudzinci, družstevné byty, záložné práva tretích osôb) pridajte príslušné prílohy. Banka ocení poriadok – a vy získate čas, istotu a častokrát aj lepšiu sadzbu.