Bridge úvery a hard money

Prečo sa bridge úvery a hard money objavujú v realitných transakciách

Bridge úvery a hard money financovanie sú krátkodobé, rýchlo dostupné formy dlhu, ktoré preklenú čas medzi okamžitou potrebou kapitálu a trvalým financovaním alebo predajom aktíva. V kontexte „Reality, prenájmy & netradičné investície“ plnia špecifickú úlohu: riešia časový nesúlad, tolerujú vyššie riziko projektu či sponzora a umožňujú transakcie, ktoré by bankové financovanie v danej chvíli neumožnilo. Ich uplatnenie má však jasné hranice – nesprávne použitie môže narušiť cash-flow, maržu aj právne postavenie investora.

Terminológia: čo presne znamená bridge a hard money

• Bridge úver: krátkodobý (zvyčajne 6–36 mesiacov) úver, často so zámkom na prvé mesiace, používaný na akvizíciu, stabilizáciu alebo refinancovanie pred trvalým bankovým úverom.
• Hard money: špecifický typ bridge úveru od nebankových poskytovateľov (súkromné fondy, family offices), silno kolateralizovaný nehnuteľnosťou, rýchly, no drahší a s prísnejšími zmluvnými právami veriteľa.
• LTV, LTC, DSCR: Loan-to-Value (pomer k hodnote), Loan-to-Cost (pomer k celkovým nákladom), Debt Service Coverage Ratio (krytí dlhových služieb); kľúčové parametre underwriting-u.

Kedy sú bridge a hard money úvery vhodné

• Akvizícia pod časovým tlakom: aukcie, distressed predaje, predkupné práva, kde bankové schválenie nestíha.
• Prestavba a repositioning: objekt bez stabilizovaného príjmu (vakancia, rekonštrukcia), kde DSCR dočasne nevychádza.
• Refinancovanie pred splatnosťou: odklad predaja v nepriaznivom trhu; bridge umožní „počkáme si na lepšie ceny“.
• Vykrytie equity medzery: keď bankový LTV nestačí a investor nechce riediť podiel (pozor na medzery v subordinácii).
• Koncentrácia práv a rýchlosť rozhodnutia: simple komunikačná línia, menej vrstiev compliance než v banke.

Kedy sú (ne)vhodné a prečo

• Nevhodné, ak neexistuje jasný exit: predaj, dlhodobý bankový úver alebo interné refinancovanie musia byť realisticky dosiahnuteľné v horizonte splatnosti.
• Projekt s nízkou maržou: drahá cena kapitálu zhltne zisk (pozri modelový príklad nižšie).
• Slabá operatíva sponzora: hard money zvyčajne neodpúšťa oneskorenia; defaultné úroky a poplatky rýchlo rastú.
• Regulačné/technické neistoty: povolenia, environmentálne záťaže, ktoré môžu posunúť timeline mimo splatnosti.

Typické parametre a cenotvorba

• Splatnosť: 6–24 (max. 36) mesiacov; často s možnosťou predĺženia za poplatok (extension fee 0,25–1,00 % za každé predĺženie).
• Úrok: pevný alebo plávajúci, bežne +400 až +900 bps nad trhom; pri hard money môže byť dvojciferný.
• Poplatky: origination 1–3 %, exit fee 0–1 %, commitment fee, due diligence fee; pri rýchlych closings aj „rush fee“.
• LTV/LTC: bridge 60–75 % LTV (alebo 70–85 % LTC), hard money skôr 50–70 % LTV; vyšší LTV = vyšší kupón/podmienky.
• Amortizácia: často interest-only, prípadne časti úroku kapitalizované (PIK) počas výstavby/stabilizácie.
• Rezervy: úrokový rezervný účet na 6–12 mesiacov, CAPEX a TI/LC rezervy pri komerčných prenájmoch.

Zabezpečenie a priority v kapitálovej štruktúre

• 1. poradie záložného práva na nehnuteľnosť + notárske zápisnice/urýchlená vykonateľnosť podľa lokálneho práva.
• Assignment of rents: postúpenie nájomného a poistných plnení v prospech veriteľa.
• Osobné alebo korporátne ručenie: „bad-boy“ garancie (podvod, úmyselné poškodenie, nepovolený dlh).
• Intercreditor dohody: ak existuje mezzanine alebo prednostný equity; definícia standstill a enforcement práv.

Proces underwriting-u a rýchlosť

• Indicative term sheet do 24–72 hodín: základné čísla, LTV, cena, kovenanty.
• Expedited due diligence: posudok hodnoty (broker opinion / desktop appraisal), právny a technický screening, nájomné zmluvy, povolenia, plán prác.
• Zatvorenie v horizonte dní/týždňov; výmena rýchlosti za vyššiu cenu a striktné zmluvné ustanovenia.

Modelový príklad ekonomiky

Investor kupuje sklad za 5 000 000 €, CAPEX 500 000 €. Bridge: 70 % LTC, úrok 11 % p. a., origination 2 %, rezerva úrokov na 9 mesiacov, splatnosť 12 mesiacov, exit predajom.

• Úver: 70 % × (5,0 + 0,5) mil. = 3,85 mil. €.
• Poplatok: 2 % z 3,85 mil. = 77 000 €.
• Úrok (9 mes. IO): 0,11 × 3,85 mil. × 9/12 ≈ 317 000 €.
• Spolu náklady dlhu: ~394 000 € (bez právnych nákladov a rezerv).
• Ak predaj za 6,0 mil. €, hrubý zisk pred dlhom 0,5 mil. €, po dlhu ≈ 0,106 mil. € + zostatok kapitálu; citlivé na sklz v čase či pokles ceny.

Poučenie: pri úrokoch >10 % a poplatkoch je čas kľúčový; každý mesiac navyše ukrajuje maržu.

Riziká: na čo si dať pozor

• Refinančné riziko: trh sa môže zhoršiť, banky sprísnia DSCR; chýba „take-out“ list.
• Likviditné riziko: oneskorené prenájmy, vyššie CAPEX, sklz kolaudácie; rezervy sa minú.
• Zmluvné riziko: cross-default, zrýchlenie splatnosti, defaultný úrok +500–1 000 bps, poplatky za enforcement.
• Hodnotové riziko: optimistický appraisal; pri hard money sa oceňuje „as-is“, nie „as-stabilized“.
• Prevádzkové riziká: nedostatočný Gantt, dodávateľské reťazce, indexácia stavebných nákladov.

Exit stratégie: ako bezpečne splatiť bridge

• Predaj aktíva: definovaný target cap rate a rezervy na closing costs.
• Trvalé financovanie: bankové/poistné úvery po stabilizácii; rate locks, forwardové úvery, DSCR > 1,25–1,35×.
• Refi do lacnejšieho bridge: ak sa timeline predĺži, no riziko kleslo (nižšie LTV, prenájmy podpísané).
• Interný kapitál: capital call od investorov; zmluvne predpripravený mechanizmus.

Právne a zmluvné klauzuly, ktoré rozhodujú

• Financial covenants: minimálna hotovosť, max. leverage, povinné reporty (rent roll, occupancy, výkazy projektu) mesačne.
• Use of proceeds & control: čerpanie na tranše, veriteľ schvaľuje CAPEX plány, kontrola escrow.
• Events of default: materiálne porušenie, falšovanie, nezaplatenie úroku, nepovolené sekundárne záložné práva.
• Prepayment: zámok (3–6 mesiacov), make-whole a exit fee; optimalizujte pri očakávanom skoršom exite.
• Intercreditor: jasný priority waterfall; standstill doba pre junior dlh/equity.
• Bad-boy carve-outs: osobné ručenie pre škodné správanie; znižuje morálne hazardy.

Checklist vhodnosti pred podpisom

• Má projekt kvantifikovaný exit (term sheet banky / broker opinion / letter of intent od kupujúceho)?
• Rezervy na úrok a CAPEX pokrývajú konzervatívny scenár (+20–30 % času/nákladov)?
• LTV/LTC po zohľadnení stresu (−10 % hodnota, +10 % úrok) stále dáva zmysel?
• Je zmluva v súlade s plánom (predčasné splatenie, extension, reporting)?
• Má sponzor track-record v danom type aktíva a lokálnych reguláciách?

Alternatívy k bridge/hard money

• Mezzanine dlh alebo preferenčný equity: lacnejšie než hard money, ale s nižšou prioritou a dividendami.
• Sale-leaseback: uvoľní kapitál bez dlhu, dlhší proces, vhodné pri korporátnych predajoch.
• Partnerstvo s JV kapitálom: nižšie zadlženie za cenu zdieľania upside.
• Bankový bridge: keď je čas a aktívum umožňuje; výrazne lacnejší.

Daňové a účtovné aspekty (všeobecne)

• Aktivácia úrokov počas výstavby do obstarávacej ceny (podľa lokálnych štandardov) vs. nákladovosť po uvedení do užívania.
• Poplatky (origination, exit) ako súčasť efektívnej úrokovej sadzby a EIR výpočtu v účtovníctve.
• Daňový štít: úroky znižujú základ dane; pozor na pravidlá tenkej kapitalizácie a spojené osoby.

Špecifiká pre prenájmy a výnosové nehnuteľnosti

• Stabilizačný plán: harmonogram prenájmu (leasing velocity), TI/LC rozpočet, break-even occupancy a cieľové in-place nájomné.
• SLA nájomcov a kvalita cash-flow: indexácia, dĺžka nájmov, kredibilita nájomcu; banky vyžadujú prediktabilitu.
• Reporting voči veriteľovi: mesačný rent roll, výkaz príjmov/výdavkov, prehľad pohľadávok.

Pre investorov do dlhu: ako posudzovať hard money príležitosti

• Margin of safety: konzervatívne LTV k „as-is“ hodnote; nezávislý posudok.
• Sponzor a koža v hre: vlastná equity, kovenanty, garancie; vyhnúť sa „asset-light“ štruktúram bez zodpovednosti.
• Enforcement: transparentná, rýchla vymožiteľnosť; nákladový a časový plán pri realizácii záložného práva.
• Likvidita aktíva: sekundárny trh, dopyt po type nehnuteľnosti v danej lokalite.

Príklady klauzúl (ilustratívne, nevyčerpávajúce)

• Extension Option: „Dlžník je oprávnený požiadať o predĺženie splatnosti o 6 mesiacov za poplatok 0,50 % z nesplatenej istiny za podmienky DSCR ≥ 1,10× a bez existencie event of default.“
• Interest Reserve: „Pri čerpaní bude zriadený úrokový rezervný účet vo výške 9 mesiacov predpokladaného úroku, spravovaný veriteľom.“
• Prepayment: „Predčasné splatenie je povolené po 3-mesačnom zámku bez sankcie; počas zámku make-whole do výšky zmluvného úroku.“
• Reporting: „Dlžník poskytuje mesačne rent roll, štvrťročne prevádzkový rozpočet a kvartálne project status report s fotodokumentáciou.“

Prípadové miniscenáre

• Value-add kancelárie: 65 % LTV bridge, 12 mesiacov, TI/LC rezerva; po stabilizácii bankové refi na 55 % LTV, úspora úroku o 450 bps.
• Logistika s rýchlou akvizíciou: hard money na 9 mesiacov, 60 % LTV; po 3 mesiacoch prefinancované lacnejším bridge po získaní dlhého nájomcu.
• Rezidenčný konverzný projekt: bridge pokryl nákup + povolenia; oneskorenie EIA o 6 mesiacov spustilo extension fee a znížilo IRR o 300 bps.

Rozhodovací rámec: 7 otázok pred využitím

1. Je exit v kalendári a podložený dokumentmi (term sheet/LOI)?
2. Sedí časový plán s povoleniami/stavbou a existuje rezerva?
3. Viete zniesť defaultný scenár (náklady, reputácia, strata kontroly)?
4. Je cena dlhu primeraná k zisku z príležitosti (spread vs. bankový dlh)?
5. Je štruktúra jednoduchá (bez konfliktov medzi veriteľmi)?
6. Máte operatívny tím na rýchlu exekúciu a reporting?
7. Prebehla nezávislá due diligence hodnoty a právneho stavu?

Disciplína, čas a transparentnosť rozhodujú

Bridge a hard money úvery sú výkonným nástrojom, ak kupujete čas a odstránite konkrétnu prekážku k trvalému financovaniu alebo predaju. Vyžadujú však disciplinovaný plán exitu, dostatočné rezervy a realistický underwriting. Keď sú použité na preklenutie známeho, časovo obmedzeného rizika, zvyšujú návratnosť kapitálu. Ak nahrádzajú chýbajúcu stratégiu, stávajú sa drahým a nebezpečným dlhom. Kľúčom je jasná ekonomika, právna pripravenosť a schopnosť riadiť projekt podľa plánu – inak výhoda rýchlosti rýchlo mizne v nákladoch a kovenantoch.