Airbnb/booking hostiteľ

Čo vlastne zdaňujete: ubytovanie vs. prenájom

Prvým krokom je správne určenie povahy príjmu. Ak poskytujete krátkodobé ubytovanie so službami (upratovanie, výmena bielizne, recepčné úkony, strava, concierge), ide typicky o ubytovacie služby – príjem z podnikania. Ak len prenajímate priestor bez služieb (dlhodobejší pobyt, bez hotelových prvkov), ide o prenájom. Od klasifikácie sa odvíjajú povinnosti k daniam, poisteniam, živnosti, evidenciám aj k DPH.

Rozhodovací strom na 1 stranu

1. Poskytujem služby podobné hotelu/penziónu? → pravdepodobne ubytovacie služby.
2. Len prenajímam, bez služieb? → pravdepodobne prenájom.
3. Príjem ide mne ako fyzickej osobe, alebo cez s. r. o.? → iné daňové a odvodové režimy.
4. Príjmy sú v SR, v inej krajine EÚ, alebo zmiešane? → posúďte daňovú rezidenciu a miesto zdanenia.

Registrácie a povolenia pred prvým hosťom

• Živnosť (ak ubytovacie služby): nahláste začiatok podnikania, nastavte predmet podnikania a spôsob uplatňovania výdavkov.
• Registrácia na daň z príjmov: ak podnikáte, daňový úrad o tom musí vedieť; ak prenajímate bez živnosti, posúďte povinnosť registrácie alebo postačí uvedenie príjmov v ročnom priznaní.
• Miestny poplatok za ubytovanie: vo väčšine miest musíte viesť evidenciu a odvádzať poplatok obci; zistite oznamovaciu povinnosť a periodicitu.
• DPH: sledujte obrat na účely povinnej registrácie; pri ubytovacích službách môže byť aj dobrovoľná registrácia vecou kalkulácie.
• Platobné toky: pri hotovosti preveríte povinnosti k on-line pokladniciam a evidencii tržieb; pri platformových vyplácaniach zabezpečte bankový účet a prehľadné párovanie.

Platformy a reportovanie príjmov

Platformy (Airbnb, Booking.com a ďalšie) bežne poskytujú mesačné/ročné výpisy a v rámci európskych pravidiel pre zdieľanú ekonomiku reportujú agregované údaje daňovým správam. Tieto výpisy použite ako primárny podklad na zostavenie evidencie a daňového priznania.

Evidencia príjmov: čo všetko počítate

• Hrubé príjmy: suma, ktorú zaplatil hosť (vrátane provízie platforme – tá je váš náklad, nie zníženie príjmu).
• Provízie a poplatky platformám: evidujte osobitne na úrovni každej rezervácie alebo minimálne mesačných súhrnov.
• Miestny ubytovací poplatok: inkasujete od hosťa, vykazujete a odvádzate obci – evidujte sadzby, výnimky (napr. deti, služobné cesty ak mesto umožňuje) a termíny.
• Storno a refundácie: zachytávajte dátum a dôvod; rozhodujú o tom, či ide o príjem daného obdobia.
• Zábezpeky (depozity): nie sú príjmom, pokiaľ ich nespotrebujete na úhradu škody.

Daň z príjmov: základné princípy

• Ubytovacie služby (živnosť/s. r. o.): príjmy z podnikania; uplatníte skutočné výdavky alebo paušálne (ak zákon a vaša forma umožňuje), viedťe evidencie a účtovníctvo podľa zvolenej formy.
• Prenájom bez služieb: príjmy z prenájmu; zdanenie rozdielu medzi príjmami a preukázanými výdavkami alebo paušálom (ak právna úprava a vaša situácia umožňuje).
• Lehoty: sledujte termín podania priznania a zaplatenia dane; pri podnikaní aj povinné preddavky na ďalší rok podľa výšky dane.

Výdavky, ktoré si typicky uplatníte

• Provízie platformám a platobným bránam.
• Upratovanie, bielizeň, hygiena (externé služby alebo materiál).
• Energie, internet, TV – podľa využitia pre hostí (pri kombinácii s vlastným bývaním alokujte pomerovo).
• Opravy a údržba, drobný inventár (kuchynské vybavenie, žiarovky, drogeria), pravidelné revízie.
• Odpisy zariadenia a prípadne nehnuteľnosti (pri podnikaní alebo v účtovníctve spoločnosti, podľa pravidiel pre odpisy).
• Marketing a inzercia, poistenie zodpovednosti/majetku, miestne poplatky a správne poplatky.
• Cestovné a iné prevádzkové náklady priamo súvisiace s ubytovaním (napr. nákup spotrebného materiálu).

DPH a cena pre hosťa

Pri prekročení zákonného obratu vzniká povinná registrácia k DPH; pri ubytovacích službách môže hrať rolu aj dobrovoľná registrácia (nárok na odpočet vs. dopad na konečnú cenu). Pri cezhraničných transakciách posudzujete miesto dodania služieb. S platformou si ujasnite, či fakturuje hosťovi ona alebo vy a kto účtuje prípadnú DPH hosťovi i na províziu platformy.

Sociálne a zdravotné poistenie

Režim odvodov závisí od toho, či ide o príjem z podnikania (živnostník/s. r. o.) alebo prenájom mimo podnikania. Pri podnikaní rátajte s zdravotným a následne podľa výsledku roka aj sociálnym poistením; pri prenájme skontrolujte, aké povinnosti má fyzická osoba k zdravotným odvodom v danom roku. Pri spoločnosti sa odvody posudzujú na úrovni mzdy/odmeny vlastníka, nie na úrovni samotného zisku firmy.

Miestny ubytovací poplatok a štatistiky

• Registrácia voči mestu/obci, mesačné alebo kvartálne hlásenia a odvody poplatku.
• Evidencia prenocovaní a osôb (denníky ubytovaných) podľa miestnych predpisov a prípadných štatistických výkazov.
• Oslobodenia/výnimky a spôsob ich preukazovania (lekárske účely, služobné cesty, deti – ak miestna VZN upravuje).

Fakturácia a doklady pre hostí

• Ujasnite si, kto je predajcom (vy alebo platforma) a komu fakturujete – hosťovi alebo platforme.
• Ak prijímate hotovosť na mieste, preveríte povinnosti k on-line registračnej pokladnici a formu potvrdenia o platbe.
• Pri firemných klientoch spravidla vystavíte faktúru so všetkými náležitosťami (IČO, IČ DPH, rozpis poplatku za ubytovanie).

Menové a kurzové otázky

Platformy vyplácajú v rôznych menách. Pri zostavení daňového priznania vykonajte kurzové prepočty príjmov a výdavkov jednotným, zákonom dovoleným spôsobom. Uchovajte zdroj kurzov a metodiku (štandardizujte si postup – napr. ku dňu prijatia platby).

Ochrana osobných údajov a domový poriadok

Pri evidencii hostí spracúvate osobné údaje – nastavte minimálny rozsah, informovanie hostí a bezpečné uloženie. Ak poskytujete ubytovanie v bytovom dome, pripravte domový poriadok a zlaďte ho so stanovami spoločenstva vlastníkov či nájomnými pravidlami domu.

Checklist pred sezónou

• Vyjasnená klasifikácia príjmov (ubytovanie vs. prenájom).
• Správne registrácie (živnosť, daň z príjmov, DPH ak treba, obecný poplatok).
• Pripravené zmluvné dokumenty (VOP/house rules, storno podmienky), poistky (zodpovednosť, majetok).
• Nastavená evidencia rezervácií, príjmov, provízií, ubytovacích poplatkov a výdavkov.
• Zvolený režim výdavkov (skutočné vs. paušálne) a spôsob odpisovania zariadenia.
• Overené DPH a fakturácia (kto fakturuje komu; DPH na províziu platformy).
• Interný postup kurzových prepočtov a archivácia výpisov z platforiem a banky.

Checklist na konci mesiaca

• Stiahnutý mesačný výpis z platformy, párovanie platieb a provízií.
• Vyčíslený a odvedený miestny poplatok obci, odovzdané hlásenie.
• Zaúčtované výdavky (upratovanie, práčovňa, materiál, energie, reklama).
• Archivované faktúry od dodávateľov a provízne doklady od platforiem.

Checklist na konci roka

• Uzavreté evidencie podľa typu príjmu; vyčíslený základ dane.
• Vyhodnotený režim výdavkov (či sa neoplatí zmeniť do budúcna).
• Skontrolované povinnosti k preddavkom na daň a prípadné odvody na ďalší rok.
• Pripravené daňové priznanie a prílohy (prehľady z platforiem, kurzy, odpisy).

Rizikové oblasti, na ktoré si dať pozor

• Zámena prenájmu a ubytovacích služieb: nesprávna klasifikácia mení dane, odvody a DPH.
• Nezahrnuté provízie a poplatky do evidencie: skresľujú základ dane a DPH.
• Nesprávny kurz pri menových operáciách: môže viesť k chybám v priznaní.
• Miestny ubytovací poplatok: chýbajúce hlásenia a oneskorené odvody vedú k sankciám.
• Nejasný fakturačný tok medzi vami, platformou a hosťom: riziko dvojitého alebo nulového zdanenia v DPH.

Stručný príklad účtovného/daňového toku

Hosť zaplatí cez platformu 300 €. Platforma si ponechá províziu 45 € a vyplatí vám 255 €. Do príjmov evidujete 300 €, do výdavkov 45 € províziu. Ak ste povinní odvádzať miestny poplatok, vyčleníte jeho časť a odvediete obci v predpísanom termíne. Ostatné výdavky (upratovanie, bielizeň, energie) pripočítate na základe dokladov. Zostatok tvorí základ pre daň z príjmov, prípadne aj základ pre odvody podľa vášho režimu.

Minimalistický dokumentačný balík do šanónu

• Ročné a mesačné výpisy z platforiem + bankové výpisy.
• Faktúry za upratovanie, bielizeň, energie, internet, poistenia, marketing.
• Doklady o odvodoch miestneho ubytovacieho poplatku a hlásenia.
• Vnútorná smernica: kurzový prepočet, pravidlá alokácie nákladov (napr. pri spoločnom užívaní), archivačné lehoty.

Zhrnutie

Úspešný hostiteľ má tri piliere: správnu klasifikáciu príjmu (ubytovanie vs. prenájom), bezchybnú evidenciu (hrubé príjmy, provízie, náklady, miestny poplatok, kurzy) a včasné plnenie povinností (daňové priznanie, DPH, obecné hlásenia, prípadné odvody). Ak si už na začiatku nastavíte rozhodovací strom, evidencie a interné pravidlá, sezóna prebehne hladko a čísla v daňovom priznaní budú sedieť.